ENTRE LES SOUSSIGNÉS :
Le Bailleur
[Qualité du bailleur : Monsieur/Madame/Société] [Nom et prénom ou dénomination sociale], né(e) le [Date de naissance] à [Lieu de naissance], de nationalité [Nationalité], résidant à [Adresse complète].
Ci-après dénommé « Le Bailleur »,
D’une part,
Le Preneur
[Identité complète du ou des preneurs]
[Nom ou Dénomination sociale] [Forme juridique] [Adresse du siège social] [RCS et numéro d’immatriculation]
Ci-après dénommés respectivement « le Preneur ».
D’autre part,
PRÉAMBULE :
Les Parties conviennent expressément que le présent acte sera signé sous forme manuscrite, sans recours à la signature électronique. Chaque partie s’engage à apposer sa signature manuscrite sur un exemplaire original du présent acte et de ses annexes.
Le présent acte sous signatures privées sera rédigé en plusieurs exemplaires, chacun dûment signé par les parties concernées, permettant ainsi à chacune de disposer d’un original conformément à l’article 1375 du Code civil.
Rappel du devoir d’information et bonne foi :
Les Parties déclarent qu’en respect des dispositions impératives de l’article 1104 du Code civil, les négociations qui ont précédé la signature de l’acte ont été menées de bonne foi.
En application de l’article 1112-1 du Code civil, qui dispose que « celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant », les Parties déclarent que toutes les informations essentielles pour le consentement de l’autre Partie ont été révélées.
Le manquement à ce devoir d’information peut entraîner, outre la responsabilité de celui qui en était tenu, l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants du Code civil.
Renonciation à l’imprévision :
Concernant l’exécution des présentes, les Parties conviennent expressément de renoncer aux dispositions de l’article 1195 du Code civil ci-après littéralement rapporté :
« Si un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l’exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n’avait pas accepté d’en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant. Elle continue à exécuter ses obligations durant la renégociation.
En cas de refus ou d’échec de la renégociation, les parties peuvent convenir de la résolution du contrat, à la date et aux conditions qu’elles déterminent, ou demander d’un commun accord au juge de procéder à son adaptation. À défaut d’accord dans un délai raisonnable, le juge peut, à la demande d’une partie, réviser le contrat ou y mettre fin, à la date et aux conditions qu’il fixe. »
Les Parties renoncent à solliciter une adaptation judiciaire ou une révision des obligations contractuelles en cas de modification imprévisible des circonstances initiales.
Déclarations des Parties :
Le Bailleur et le Preneur déclarent solennellement :
- Qu’ils ne font l’objet d’aucune mesure ou procédure, notamment relative à la protection des majeurs, susceptibles de restreindre leur capacité civile ou de mettre obstacle à la libre disposition de leurs biens ;
- Qu’ils ne sont pas en état de cessation de paiements et qu’ils ne font pas l’objet et n’ont jamais fait l’objet d’une procédure collective : faillite personnelle, sauvegarde d’entreprise, liquidation des biens, règlement judiciaire, redressement judiciaire, etc.
ARTICLE 1 : OBJET DU CONTRAT
Le présent contrat a pour objet la location des locaux situés à [Adresse complète], destinés à l’exploitation de [Activité exercée], conformément aux articles L.145-1 et suivants du Code de commerce. Le Preneur devra se conformer aux réglementations en vigueur relatives à son activité.
ARTICLE 2 : DURÉE
Le bail est conclu pour une durée de neuf (9) ans à compter du [Date de début], conformément aux dispositions de l’article L.145-4 et l.145-9 du Code de commerce, et L. 145-9 du Code de commerce, dans leur rédaction actuellement en vigueur, le Preneur a la faculté de mettre fin au présent bail à l’expiration de chaque période triennale, en donnant congé au moins six mois à l’avance soit par acte de commissaire de justice, soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. En cas de congé donné tardivement ou selon des formes irrégulières, le bail se poursuivra pour une nouvelle période de trois ans avec toutes les obligations qui en découleront pour le Preneur.
ARTICLE 3 : DESTINATION DES LIEUX LOUÉS
Le Preneur s’engage à exercer exclusivement l’activité de [Activité autorisée] dans les locaux loués, conformément à l’article L.145-47 du Code de commerce. Toute modification d’affectation nécessite l’accord préalable écrit du Bailleur, sous peine de résiliation du bail.
ARTICLE 4 : LOYER
Le loyer annuel est fixé à [Montant] euros, payable mensuellement/trimestriellement, conformément aux dispositions de l’article L.145-37 du Code de commerce.
Le loyer pourra être révisé à la demande de l’une ou l’autre des parties, tous les trois ans et dans les conditions prévues aux articles L. 145-37 et L. 145-38 du Code de commerce et R. 145-20 et suivants du même code.
La révision s’opérera de plein droit lorsqu’un délai de trois ans au moins se sera écoulé depuis l’entrée en vigueur du loyer en cours. La demande de révision devra être formalisée par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte extrajudiciaire.
L’ajustement du loyer sera calculé en fonction de la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT), selon celui applicable au moment de la révision.
Toute majoration ou diminution du loyer consécutive à la révision triennale ne pourra excéder la variation de l’indice de référence retenu. Toutefois, en cas de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité entraînant une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la révision pourra dépasser cette limite, sans que la variation du loyer ne puisse excéder 10 % par an du loyer acquitté au cours de l’année précédente.
En aucun cas, il ne sera tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements réalisés par le Preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours.
Le loyer pourra être révisé à la demande de l’une ou l’autre des parties, tous les trois ans et dans les conditions prévues aux articles L. 145-37 et L. 145-38 du Code de commerce et R. 145-20 et suivants du même code.
D’un commun accord entre les parties, la révision du loyer s’opérera lorsque trois ans au moins se seront écoulés depuis l’entrée en vigueur du loyer en cours. La révision sera calculée en appliquant l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou l’indice des loyers des activités tertiaires, en fonction de l’indice applicable au jour de la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer et celui en vigueur au moment de la révision.
Toute majoration ou diminution du loyer consécutive à cette révision triennale ne pourra excéder la variation de l’indice de référence retenu. En cas de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité entraînant une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la variation du loyer ne pourra excéder 10 % du loyer payé au cours de l’année précédente.
En aucun cas, il ne sera tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements réalisés par le preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours.
Un dépôt de garantie équivalent à [Nombre] mois de loyer est exigé à la signature du présent contrat.
ARTICLE 5 : IMPÔTS ET CHARGES
Le Preneur est tenu de payer la taxe foncière si cela est expressément stipulé dans le bail, conformément à l’article L.145-40 du Code de commerce. Les charges locatives seront réparties conformément aux dispositions de l’article R.145-35 du Code de commerce.
ARTICLE 6 : OBLIGATIONS DES PARTIES
Obligations du Bailleur :
– Assurer la jouissance paisible des lieux conformément à l’article 1719 du Code civil.
– Réaliser les travaux de gros œuvre et de mise en conformité exigés par la loi.
Obligations du Preneur :
– Maintenir les locaux en bon état d’entretien.
– Exercer son activité dans le respect des lois et réglementations en vigueur.
ARTICLE 7 : ASSURANCES, RESPONSABILITÉ ET RECOURS
Le Preneur est tenu de souscrire une assurance couvrant les risques locatifs et d’en justifier auprès du Bailleur chaque année, conformément à l’article L.145-40-2 du Code de commerce.
Le Bailleur décline toute responsabilité en cas de dommages non couverts par ses propres assurances.
ARTICLE 8 : CESSION ET SOUS-LOCATION
Toute cession ou sous-location est interdite sans l’accord écrit du Bailleur, sauf exception prévue par l’article L.145-16 du Code de commerce.
ARTICLE 9 : CLAUSE RÉSOLUTOIRE
À défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer ou de tout rappel de loyer consécutif à une augmentation de celui-ci, comme à défaut de remboursement de frais, taxes locatives, imposition, charges, ou frais de poursuite, et prestations qui en constituent l’accessoire, et notamment du commandement destiné à faire jouer la présente clause, ou enfin à défaut de l’exécution de l’une ou l’autre des clauses et conditions du présent bail ou, le cas échéant, du règlement de copropriété qui fait également la convention des parties, ou encore d’inexécution des obligations imposées aux locataires par la loi ou les règlements, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter restés sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit.
Si dans ce cas, le Preneur se refusait à quitter les lieux loués, il encourrait une astreinte de [Montant de l’astreinte] euros par jour de retard. Il serait en outre débiteur d’une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majoré de 50 %.
Enfin son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, pourrait avoir lieu sans délai en vertu d’une simple ordonnance de référé rendue par le Président du tribunal judiciaire territorialement compétent, à qui compétence de juridiction est expressément attribuée aux termes des présentes.
ARTICLE 11 : DROIT DE PRÉFÉRENCE DU PRENEUR
En cas de vente des locaux, le Preneur bénéficie d’un droit de préférence en application de l’article L.145-46-1 du Code de commerce.
ARTICLE 12 : CLAUSES ENVIRONNEMENTALES
Le Preneur s’engage à respecter toutes les obligations environnementales applicables, notamment en ce qui concerne la gestion des déchets et la consommation d’énergie.
ARTICLE 13 : FRAIS
Le Preneur paiera tous les frais et honoraires du présent acte et, le cas échéant, les droits d’enregistrement, ainsi que tous les frais et droits qui en seraient la suite ou la conséquence.
Le Preneur ou ses ayants droit devra, en outre, rembourser au Bailleur les frais des actes de commissaire de justice, des mises en demeure et des frais de justice, motivés par des infractions aux clauses et conditions du présent bail ou aux dispositions réglementaires ou légales.
L’enregistrement des présentes est requis au droit fixe.
ARTICLE 14 : ÉLECTION DE DOMICILE
Pour l’exécution du présent contrat, les parties font élection de domicile en leurs sièges sociaux respectifs.
ARTICLE 15 : ANNEXES
Sont annexés au présent contrat :
– L’état des lieux d’entrée, conformément à l’article L.145-40-1 du Code de commerce,
– Le diagnostic de performance énergétique (DPE),
– L’inventaire des charges et réparations.
Fait à [Ville], le [Date].
Le Bailleur
[Nom et Signature]
