La comptabilité de votre SCI
La gestion comptable d’une Société Civile Immobilière (SCI) joue un rôle clé dans la pérennité et la rentabilité de votre patrimoine immobilier. Entre les revenus locatifs à suivre, les charges à optimiser et les obligations fiscales à respecter, chaque détail compte pour assurer une gestion transparente et efficace.
Le choix du régime fiscal (impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés) a également un impact direct sur vos obligations comptables et peut rendre la gestion plus complexe, surtout lorsque plusieurs biens sont concernés. Or, le fait de confier cette mission à un expert-comptable vous permet de significativement simplifier les démarches et de maximiser les performances financières de votre SCI.
Avec ADVYSE, vous bénéficiez d’une approche sur-mesure, d’outils digitaux innovants et de conseils avisés pour transformer la gestion de votre SCI en un véritable atout stratégique. Dès lors, que vous soyez un investisseur débutant ou expérimenté, notre expertise viendra vous accompagner à chaque étape de votre comptabilité de manière à réellement valoriser votre patrimoine immobilier.
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Faut-il obligatoirement tenir une comptabilité en SCI ?
Oui et non.
Pour une SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR), la tenue d’une comptabilité complète, avec bilan et compte de résultat, n’est généralement pas imposée. Mais attention, cela ne signifie pas que vous pouvez totalement ignorer vos obligations comptables. En fonction des statuts de votre SCI, de sa fiscalité, ou encore si certains seuils sont dépassés, des exigences comptables spécifiques peuvent s’appliquer.
Même si la loi ne l’impose pas systématiquement, il est tout de même fortement recommandé de tenir une comptabilité rigoureuse, ne serait-ce que pour suivre les flux financiers de la société, respecter vos engagements envers vos associés, ou éviter tout litige avec l’administration fiscale.
Malgré l’absence de bilan et de compte de résultat obligatoires, la tenue d’une comptabilité de trésorerie reste indispensable. Pourquoi ? Tout simplement parce que cette méthode, basée sur les recettes et les dépenses, vient directement répondre aux exigences fiscales d’une SCI à l’impôt sur le revenu et donc assurer une gestion parfaitement saine et transparente.
Autre point important : une gestion comptable précise vous permettra aussi de vous prémunir contre d’éventuelles accusations de fictivité de la SCI !
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Comptabilité de trésorerie ou comptabilité d’engagement : laquelle choisir pour votre SCI ?
Pour une Société Civile Immobilière (SCI), la comptabilité peut généralement être simplifiée en adoptant une comptabilité de trésorerie. Ce type de gestion consiste à enregistrer les recettes et dépenses uniquement lorsqu’elles apparaissent sur le relevé bancaire.
En fin d’exercice, il est alors nécessaire de réconcilier les comptes en identifiant les créances (somme à recevoir) et les dettes (somme à payer). Cette méthode est pratique et adaptée aux SCI ayant une activité limitée, comme la gestion d’un ou deux biens immobiliers.
Restez tout de même très attentif, car certaines situations exigent le passage à une comptabilité d’engagement bien plus détaillée. Celle-ci est en effet obligatoire si votre SCI dépasse le seuil du régime simplifié, soit un chiffre d’affaires supérieur à 254 000 € HT. L’utilité de la comptabilité d’engagement : enregistrer chaque opération dès qu’elle est engagée, indépendamment du moment où elle est réglée, de manière à ce que les créances et dettes soient bien prises en compte tout au long de l’année.
Même pour les SCI dépassant ce seuil, il est possible d’adopter une forme de comptabilité « super-simplifiée », mais cela n’exonère pas des obligations de réconciliation des dettes et créances à la clôture de l’exercice.
Voici deux exemples :
- Comptabilité de trésorerie : Votre SCI gère un appartement loué pour 1 000 € par mois. En avril, le locataire règle le loyer du mois via un virement bancaire. Vous enregistrez cette recette de 1 000 € dès qu’elle apparaît sur votre relevé bancaire, le 5 avril. De même, si vous réglez une facture de réparation de 200 € par chèque le 15 avril, cette dépense est enregistrée au moment de l’encaissement sur votre compte bancaire.
- Comptabilité d’engagement : Pour la même SCI, le loyer de 1 000 € du mois d’avril est enregistré dès le 1ᵉʳ avril, date à laquelle le locataire est redevable de la somme, même si le paiement n’est reçu que le 5 avril. Et si vous signez un devis pour une réparation de 500 € le 10 avril, cette dépense est donc directement enregistrée comme une dette à cette date, même si le paiement effectif ne sera effectué que le 20 avril.
Quelles sont les obligations comptables d'une SCI ?
Les obligations comptables d’une SCI ne sont pas les mêmes suivant le régime fiscal, la taille ou encore la nature des activités de cette dernière. Voici tout de même un résumé des principales règles à suivre en la matière :
- La tenue d’une comptabilité : La SCI doit enregistrer ses flux financiers. Cela peut prendre la forme d’une comptabilité simplifiée (recettes-dépenses) ou d’une comptabilité complète, incluant un bilan et un compte de résultat, si elle est soumise à l’impôt sur les sociétés (IS).
- L’établissement des comptes annuels : Une SCI à l’IS est tenue de produire des comptes annuels détaillés, qui comprennent un bilan, un compte de résultat et une annexe comptable.
- L’ouverture d’un compte bancaire dédié : La SCI doit disposer d’un compte bancaire séparé, exclusivement dédié à ses opérations financières.
- L’émission de quittances et factures : Si la SCI perçoit des loyers, elle est tenue de fournir des quittances ou factures conformes aux exigences légales.
- La conservation des documents comptables : Les pièces justificatives (factures, relevés bancaires, contrats, etc.) doivent être conservées pendant une période d’au moins 10 ans.
- La déduction des charges liées à l’activité : Seules les dépenses justifiées et engagées dans l’intérêt de l’activité de la SCI peuvent être déduites, comme les travaux, les assurances ou les frais de gestion.
- L’organisation d’une assemblée générale annuelle : Enfin, les associés doivent veiller à se réunir au moins une fois par an afin d’approuver les comptes et de prendre les décisions stratégiques relatives à la société, et donc essentielles à son bon fonctionnement.
Obligations comptables d'une SCI à l'IR : une gestion simplifiée mais essentielle
Dans une SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR), les obligations comptables sont allégées par rapport à celles d’une SCI à l’IS. Une comptabilité de trésorerie suffit, consistant à enregistrer chronologiquement les recettes et dépenses. Ces données doivent alors être reportées dans le formulaire 2072-C-SD, à transmettre chaque année au service des impôts.
Pour garantir une gestion transparente, le gérant doit tenir un livre des recettes et des dépenses, qui sera présenté aux associés lors de l’assemblée générale annuelle. Cette responsabilité incombe bien au gérant, mais se limiter à cette étape peut s’avérer risqué.
Pourquoi ? Car l’administration fiscale peut demander des précisions sur les emprunts, les apports en compte courant ou d’autres flux financiers, alors que les associés peuvent aussi exiger des comptes détaillés. C’est pour cette raison que nous vous conseillons de tout de même tenir une comptabilité complète, incluant un bilan et un compte de résultat.
À la clôture de l’exercice, le gérant doit rendre compte de sa gestion aux associés et faire approuver les comptes lors d’une assemblée générale annuelle, une obligation incontournable pour maintenir la confiance au sein de la SCI.
Gestion comptable dans une SCI à l’IS : des règles strictes
Lorsque les associés optent pour l’impôt sur les sociétés (IS), que ce soit à la création ou ultérieurement, la SCI devient une entité fiscale distincte. Elle doit ainsi s’acquitter de son propre impôt, comme une personne morale autonome, ce qui passe par :
- L’envoi d’une liasse fiscale (formulaire 2065), incluant un bilan comptable et un compte de résultat, à l’administration fiscale chaque année.
- Le paiement du solde de l’impôt sur les sociétés, après versement des éventuels acomptes.
Une comptabilité complète est donc obligatoire, ainsi que la tenue d’assemblées générales régulières pour approuver les comptes et discuter des décisions stratégiques. Ne négligez surtout pas ces aspects !
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SCI détenant des biens meublés : attention au statut fiscal
Bien qu’une SCI soit juridiquement une société civile, elle bascule dans le régime fiscal de l’impôt sur les sociétés si elle exerce une activité commerciale. Cela inclut par exemple la location de biens meublés.
Une exception existe cependant : si l’activité commerciale représente moins de 10 % des recettes totales, elle est considérée comme accessoire et la SCI peut rester à l’impôt sur le revenu.
Mais à l’inverse, si ce seuil de 10 % est dépassé, le passage à l’IS devient automatique et irréversible, avec des conséquences fiscales et comptables importantes, telles que l’obligation de tenir une comptabilité complète et de respecter les exigences fiscales d’une SCI à l’IS.
Notre conseil : surveillez minutieusement cette limite pour éviter tout basculement non anticipé !
Quelles sont les obligations comptables d'une SCI ?
Comme toute autre entreprise, une SCI se doit de respecter certaines échéances comptables légales pour rester en conformité avec la réglementation en vigueur, et surtout pour garantir la gestion conforme de sa comptabilité.
Voici les principales dates et échéances à connaître pour gérer efficacement la comptabilité de votre SCI :
- La déclaration des revenus locatifs : Si votre SCI est soumise à l’impôt sur le revenu, les associés doivent déclarer leur part de revenus locatifs sur leur déclaration personnelle (formulaire 2044) au plus tard à la mi-mai pour l’année précédente.
- L’établissement des comptes annuels : Pour une SCI à l’impôt sur les sociétés (IS), les comptes annuels (bilan, compte de résultat et annexe) doivent toujours être établis dans les trois mois suivant la clôture de l’exercice. Si la date de clôture est au 31 décembre, la date limite est fixée au 31 mars de l’année suivante.
- Le dépôt de la liasse fiscale : Les SCI à l’IS doivent également transmettre leur liasse fiscale (formulaire 2065) à l’administration fiscale avant le 2ᵉ jour ouvré suivant le 1ᵉʳ mai si leur exercice coïncide avec l’année civile.
- Le paiement des acomptes d’impôt sur les sociétés : Si la SCI est à l’IS, des acomptes trimestriels doivent être réglés en avril, juin, septembre et décembre, avec un solde à payer lors du dépôt de la liasse fiscale.
- La déclaration et le paiement de la TVA : Attention, si la SCI est assujettie à la TVA, elle doit déposer une déclaration CA3 mensuelle ou trimestrielle selon son régime, ainsi que régler la TVA collectée.
- La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) : La CFE doit être déclarée et payée chaque année avant le 15 décembre. Une déclaration initiale (formulaire 1447-C) est requise l’année de création de la SCI.
Fiscalité de la SCI : ce qu’il faut savoir
Lorsque vous créez une Société Civile Immobilière (SCI), les associés doivent décider du régime fiscal à appliquer : rester à l’impôt sur le revenu (IR) pour bénéficier de la transparence fiscale ou opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). Cette décision est stratégique et peut également être prise ultérieurement.
Mais attention : le passage à l’IS implique de renoncer aux abattements pour durée de détention applicables à l’IR ! Cela peut donc avoir des conséquences financières significatives, notamment en matière de plus-values.
Alors avant d’opter pour l’IS, il est fortement recommandé de consulter un expert-comptable ou un avocat spécialisé pour évaluer les impacts à long terme.
Les obligations fiscales d’une SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR)
Dans ce cas, la SCI est dite « transparente », et les bénéfices sont directement imposés entre les mains des associés selon leur quote-part dans le capital social. Les démarches fiscales sont les suivantes :
- Déclaration 2072 : Ce document regroupe l’ensemble des revenus locatifs perçus par la SCI, déduction faite des charges déductibles. Bien que relativement simple à remplir, il reste essentiel pour calculer le bénéfice fiscal.
- Déclaration individuelle 2044 : Chaque associé reporte sa part de bénéfices sur sa propre déclaration de revenus, en fonction de sa participation dans la SCI.
Les obligations fiscales d’une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (IS)
Si vous choisissez ce régime, la fiscalité devient plus complexe et les obligations s’alourdissent :
- Déclaration 2065 : Ce formulaire détaille les résultats comptables et fiscaux de la SCI et nécessite une comptabilité complète incluant bilan, compte de résultat et annexe.
- Relevé de solde IS : La SCI doit régler un solde d’impôt en fonction de ses résultats, après avoir payé les acomptes trimestriels.
Attention : l’option pour l’IS est irrévocable après une période initiale de 5 ans. Prenez donc cette décision avec une vision claire des conséquences à long terme !
La Contribution sur les Revenus Locatifs (CRL)
Il faut aussi savoir qu’en fonction de certaines conditions, une SCI peut être soumise à la CRL, qui s’applique à un taux de 2,5 % sur les loyers perçus. Cependant, plusieurs exonérations sont possibles :
- Les loyers assujettis à la TVA ne sont pas concernés.
- Si les loyers par local sont inférieurs à 1 830 € annuels, la CRL ne s’applique pas.
Est-ce obligatoire d’avoir un expert-comptable en SCI ?
Non, le recours à un expert-comptable n’est pas obligatoire dans une SCI.
Malgré cela, cette décision peut se révéler stratégique et vous offrir de nombreux avantages, en particulier si votre SCI gère plusieurs biens ou présente une activité plus complexe.
Pourquoi confier la comptabilité de votre SCI à un expert-comptable ?
Faire appel à un expert-comptable vous permet de garantir la conformité de votre SCI, mais il s’agit également d’une excellente manière d’en tirer le meilleur parti sur le plan financier et organisationnel. Avec un professionnel à vos côtés, vous gagnez ainsi en sérénité et en efficacité pour vous concentrer sur vos objectifs immobiliers.
Voici pourquoi collaborer avec un expert-comptable pour votre SCI est une véritable décision stratégique :
- Respectez vos obligations légales sans tracas : Un expert-comptable s’assure que votre SCI respecte toutes les obligations fiscales et comptables, évitant ainsi tout risque de sanctions.
- Bénéficiez d’un accompagnement fiscal personnalisé : Qu’il s’agisse d’une SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS), un professionnel vous guide dans le choix du régime fiscal le plus avantageux pour votre situation.
- Gérez efficacement les relations entre associés : L’expert-comptable facilite la répartition des bénéfices, la gestion des apports ou encore le suivi des comptes courants d’associés, tout en garantissant la transparence.
- Optimisez votre patrimoine immobilier : Grâce à des conseils stratégiques, vous pouvez maximiser la rentabilité de votre SCI, que ce soit par une meilleure gestion des charges ou des choix d’investissement pertinents.
- Profitez de solutions numériques modernes : Avec un expert-comptable, vous avez accès à des outils digitaux performants qui simplifient la gestion quotidienne de votre SCI, comme le suivi des revenus locatifs et des charges.
- Anticipez les évolutions réglementaires : Les règles fiscales et juridiques évoluent régulièrement. Un expert-comptable vous accompagne pour adapter la gestion de votre SCI et éviter tout faux pas.
- Gagnez du temps et de l’énergie : Enfin, en confiant la gestion comptable et fiscale à un professionnel, vous allez bien évidemment libérer du temps pour pouvoir vous concentrer sur ce qui compte vraiment, le développement de votre patrimoine immobilier.
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