La flexibilité du cadre juridique de la location meublée
Le régime juridique souple de la location meublée offre une flexibilité en termes de durée de bail. Pour une résidence principale, le bail a une durée minimale d’un an, reconductible tacitement. Les baux étudiants peuvent avoir une durée minimale de 9 mois. En comparaison, la location nue est souvent soumise à un bail d’une durée minimale de 3 ans.
La location meublée présente un avantage supplémentaire lié à sa flexibilité en termes de reprise du logement. En effet, le propriétaire a la possibilité de récupérer son bien chaque année, moyennant un préavis de 3 mois. Dans le cas d’une location vide, cette reprise n’est envisageable que tous les 3 ans, avec un préavis de 6 mois.
Si le propriétaire souhaite résilier un bail meublé avant son échéance, il doit justifier d’un motif prévu par la loi :
- reprise du logement pour une occupation personnelle ou celle d’un membre de sa famille ;
- reprise pour vente du logement ;
- motifs sérieux et légitimes tels que des retards de paiement, des troubles du voisinage ou un défaut d’assurance.
La loi Elan du 23 novembre 2018 introduit un nouveau type de bail, appelé « bail mobilité ». Ce contrat de location meublée est conçu pour répondre aux besoins de logement temporaire des étudiants, jeunes actifs, personnes en CDD ou en mission. Ce bail, d’une durée de 1 à 10 mois, ne peut être ni renouvelé ni reconduit. À l’expiration du bail mobilité, le locataire doit libérer les lieux. Toutefois, bailleur et locataire ont la possibilité de conclure un nouveau bail. Celui-ci sera alors soumis aux règles de la location meublée classique.
Au sein des cabinets de conseil et d’expertise comptable Advyse, nos experts-comptables et nos fiscalistes conseillent tous les jours nos clients qui souhaitent investir dans l’immobilier.
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Les avantages fiscaux de la location meublée
La fiscalité avantageuse de la location meublée constitue un élément important à prendre en considération lors du choix d’investir dans ce type d’immobilier. D’un point de vue fiscal, la location meublée est catégorisée comme une activité commerciale. Les propriétaires de logements meublés sont ainsi soumis à l’imposition des revenus dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Notre fiscaliste chez Advyse souligne que le régime fiscal appliqué à la location meublée offre des avantages notables comparativement au régime foncier ou au micro-foncier. Pour des recettes annuelles inférieures à 77 700 €, le régime micro-BIC autorise l’application d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes, simplifiant ainsi le calcul du revenu imposable.
En cas de dépassement du plafond des 77 700 € de recettes annuelles, les propriétaires relèvent du régime réel. Dans ce contexte, ils ont la possibilité d’imputer les déficits d’exploitation sur les bénéfices réalisés au cours de l’année en question et sur les dix années suivantes, conformément au régime Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP).
Un autre avantage significatif de l’investissement immobilier en location meublée, mis en avant par les experts-comptables Advyse, réside dans la faculté de pratiquer l’amortissement du bien immobilier. Cette pratique permet au propriétaire de déduire du résultat chaque année, dans des limites définies, une annuité d’amortissement correspondant à la dépréciation estimée du bien. Généralement calculé sur une période de 30 ans, ce régime d’amortissement varie en fonction de la durée spécifique d’amortissement de chaque composante du bien (mobilier sur 5 ans, toiture sur 25 ans, etc.). Ce régime autorise également la déduction des charges réelles telles que les intérêts d’emprunt et les frais de gestion.
En conclusion, la fiscalité avantageuse de la location meublée, avec ses abattements, les options du régime réel et la possibilité d’amortissement, contribue à en faire une option attrayante pour les investisseurs immobiliers.
Au sein des cabinets de conseil et d’expertise comptable Advyse, nos experts-comptables et nos fiscalistes conseillent tous les jours nos clients qui souhaitent optimiser leur fiscalité dans l’immobilier.
La rentabilité accrue de la location meublée
La rentabilité accrue de la location meublée se traduit généralement par des loyers supérieurs de 15 à 30 % par rapport à une location nue pour un appartement comparable de surface équivalente. Toutefois, le rendement brut du bien loué meublé nécessite un ajustement, similaire à celui en location nue. Vous devez en effet tenir compte de toutes les charges supportées par le bailleur. Nous pouvons citer à titre d’exemple :
- la taxe foncière,
- les assurances,
- les frais d’agence en cas d’intermédiation,
- les charges de copropriété,
- les travaux de remise en état et le remplacement du mobilier.
Le rendement en location meublée est souvent plus élevé. Cependant, il demeure conditionné à une occupation régulière du logement par un locataire pour assurer des revenus constants. Afin de réduire les vacances locatives et garantir des revenus réguliers, nous recommandons d’opter pour un investissement dans un bien immobilier en centre-ville ou à proximité du centre-ville, notamment dans les grandes villes.
Vous pouvez aussi opter pour la location touristique, autre type de location meublée. De plus en plus de propriétaires se tournent vers cette option en raison de sa rentabilité attractive. Cependant, avant de se lancer, le bailleur doit accomplir diverses formalités. Il doit tout d’abord effectuer une déclaration auprès de la mairie en utilisant le formulaire n° 14004*03. Dans certaines villes de plus de 200 000 habitants, une autorisation préalable de changement d’usage du logement peut être nécessaire, avec une demande à déposer également à la mairie.
Une autre démarche essentielle pour la location meublée touristique consiste à demander un numéro d’enregistrement à la mairie. Ce dernier doit figurer sur toutes les annonces de location et être inscrit au répertoire Sirene de l’Insee. Cette inscription, gratuite, implique l’envoi d’un formulaire spécifique (Cerfa n° 11921*05) au greffe du tribunal de commerce du lieu du logement loué. Une fois cette démarche accomplie, un numéro Siret sera attribué au bailleur par l’Insee, à mentionner dans la déclaration complémentaire de revenus.
Par ailleurs, selon les villes, le bailleur peut avoir à e collecter une taxe de séjour auprès de ses locataires, reversée à la commune. Enfin, la location de logements meublés est considérée par nature comme une activité commerciale professionnelle, soumise à la contribution économique territoriale (CET).
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Miloud BETTAYEB, expert-comptable et commissaire aux comptes, est le co-fondateur du réseau de cabinet de conseil et d’expertise comptable Advyse.
