Calcul de la
Plus-Value Immobilière 2026
Calculez précisément votre impôt sur la plus-value immobilière : IR 19%, prélèvements sociaux 17,2%, abattements pour durée de détention, surtaxe et cas d’exonération. Visualisez la courbe d’imposition selon la durée et optimisez le timing de votre cession.
- IR 19% + prélèvements sociaux 17,2%
- Courbe d'abattement sur 30 ans
- Module surtaxe dédié > 50 000 €
- 4 cas d'exonération intégrés
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Résumé — Plus-value immobilière en bref
Calcul de base
- Plus-value = prix de cession − prix de revient
- Frais d'acquisition : forfait 7,5% ou frais réels
- Travaux : forfait 15% (si détention > 5 ans) ou réels
Abattements durée de détention
- Exonération IR totale après 22 ans de détention
- Exonération PS totale après 30 ans de détention
- Rien avant 6 ans de détention
Exonérations spécifiques
- Résidence principale : exonération totale sans condition
- 1ère cession de résidence secondaire avec remploi
- Bien de faible valeur (< 15 000 €) ou expropriation
Simulateur - Plus-Value Immobilière 2026
Visualisez l'évolution de l'impôt selon la durée de détention pour une plus-value donnée.
Impôt total (IR + PS) selon la durée de détention
La surtaxe s'applique aux plus-values nettes (après abattement IR) supérieures à 50 000 €. Visualisez son impact.
Comprendre la plus-value immobilière
La plus-value immobilière est la différence entre le prix de vente et le prix de revient d’un bien immobilier. Elle est imposée au taux fixe de 19% (IR) + 17,2% (prélèvements sociaux) = 36,2%, après application d’abattements progressifs selon la durée de détention. Le prix de revient intègre le prix d’acquisition, majoré des frais d’acquisition (réels ou forfait de 7,5%) et des travaux (réels ou forfait de 15% si détention supérieure à 5 ans). Les frais d’agence à la charge du vendeur sont déductibles du prix de cession. La résidence principale est totalement exonérée, quelle que soit la durée de détention.
Abattements pour durée de détention 2026
L’abattement pour durée de détention s’applique séparément à l’IR et aux prélèvements sociaux. Pour l’IR : aucun abattement avant 6 ans, puis 6% par an de la 6e à la 21e année, 4% la 22e année, soit une exonération totale d’IR après 22 ans. Pour les prélèvements sociaux : 1,65% par an de la 6e à la 21e année, 1,6% la 22e année, puis 9% par an de la 23e à la 30e année, avec exonération totale après 30 ans.
La surtaxe sur les plus-values élevées et les cas d'exonération
Une surtaxe de 2% à 6% s’applique aux plus-values nettes (après abattement IR) supérieures à 50 000 €, par paliers progressifs jusqu’à 6% au-delà de 260 000 €. Plusieurs cas d’exonération existent en dehors de la résidence principale : la 1ère cession d’une résidence secondaire est exonérée si le vendeur n’est pas propriétaire de sa résidence principale depuis au moins 4 ans et que le produit est remployé dans l’acquisition d’une résidence principale sous 24 mois ; les biens de faible valeur (moins de 15 000 €) et les cessions consécutives à une expropriation bénéficient également d’exonérations sous conditions.
Un exemple concret
Résidence secondaire · 15 ans de détention
Acquisition 2011 (200 000 €) · Cession 2026 (350 000 €)
Bien locatif, sans exonération spécifique
Impôt total estimé
≈ 18 500 €
Abattement IR 60% et PS ≈ 16,5% après 15 ans
Plus-value brute ≈ 115 000 € · Taux effectif ≈ 16%
Plus-value brute
≈ 115 000 €
Prix cession 350 000 € − prix revient (215 000 € incluant frais 7,5% et travaux 15%)
Plus-value brute ≈ 115 000 €
Abattements à 15 ans
IR 60% · PS 16,5%
10 ans depuis le seuil de 6 ans × 6% = 60% (IR)
10 ans × 1,65% = 16,5% (PS)
Base IR ≈ 46 000 € · Base PS ≈ 96 000 €
Impôt final
≈ 18 500 €
IR (19%) ≈ 8 740 € + PS (17,2%) ≈ 16 500 €
Pas de surtaxe (PV nette IR < 50 000 €)
Impôt total ≈ 18 500 €, taux effectif ≈ 16%
Optimisez le timing de votre cession.
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Quelques années d’attente peuvent significativement réduire votre impôt sur la plus-value. Simulez votre situation et optimisez votre stratégie avec un expert Advyse avant la signature du compromis.
Bons à savoir avant d'utiliser
le simulateur
- La résidence principale est totalement exonérée de plus-value immobilière, sans aucune condition de durée de détention ni de montant.
- La 1ère cession d'une résidence secondaire peut être exonérée si le vendeur n'est pas propriétaire de sa résidence principale depuis au moins 4 ans et remploie le produit sous 24 mois.
- Un abattement exceptionnel de 70% ou 85% peut s'appliquer dans certaines zones tendues en cas de démolition-reconstruction, sous conditions spécifiques.
- C'est le notaire qui calcule et prélève la plus-value directement lors de la vente, avec une déclaration 2048-IMM à joindre à la déclaration de revenus.
- Un bien cédé pour moins de 15 000 € est automatiquement exonéré de plus-value, quelle que soit la durée de détention.
- Ce simulateur applique les barèmes 2026 indicatifs. Pour optimiser une cession complexe (démembrement, SCI, indivision), consultez un conseiller avant la signature.
