Quel régime fiscal et juridique pour lancer son activité immobilière ?
Statut juridique en immobilier
Pour réaliser votre activité immobilière, il existe plusieurs statuts juridiques possibles. Si vous faites de la location longue ou courte durée, vous pouvez opter pour :
- Le régime fiscal foncier ou le micro-foncier si vous faites de la location nue.
- La location mobilière non professionnelle (LMNP) ou la location mobilière professionnelle (LMP) si vous faites de la location meublée.
- La SCI ou société civile immobilière qui peut opter pour l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur les sociétés. Ce statut est possible pour la location nue et la location meublée.
- Vous pouvez aussi opter pour une SAS (société par actions simplifiées) ou une SARL (société à responsabilité limitée).
Si votre activité est l’achat-revente de biens, vous pouvez opter pour une SAS ou SARL marchand de biens qui suivra le régime fiscal des bénéfices non commerciaux.
En savoir plus sur les statuts juridiques en immobilier
Le régime foncier et le régime micro-foncier
Votre projet est de faire de la location nue en nom propre ? Vous avez le choix entre deux régimes pour l’imposition de vos revenus fonciers :
- le régime micro foncier ou
- le régime réel.
Comment choisir entre le régime foncier et le régime micro-foncier ? Quels sont les avantages et les inconvénients de chaque régime ? Nos experts-comptables répondent à toutes ses questions pour vous aider à faire le bon choix lors de la création de votre activité immobilière.
Qu’est-ce que le régime micro foncier ?
Le régime micro foncier est un régime fiscal adapté aux primo investisseurs immobiliers, c’est-à-dire les investisseurs au début de leur activité immobilière. Le régime micro-foncier simplifie significativement l’imposition des revenus fonciers par l’application d’un abattement forfaitaire sur les loyers perçus pour calculer le revenu foncier.
L’abattement forfaitaire du régime microfoncier
Le régime micro foncier ne permet pas de déduire les charges des loyers perçus. En revanche, ce régime permet de pratiquer un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers perçus.
Par exemple, si vous avez perçu 12 000 euros de loyers annuels, votre revenu foncier à déclarer sur l’année sera de : 12 000 x 0,7 = 8 400 euros. Ce montant se déclaré dans votre déclaration de revenus personnels ligne (case 4BE) de la déclaration 2042 et soumis :
- aux prélèvements sociaux de 17,2 %
- à votre taux marginal d’impôt sur le revenu
Les conditions pour appliquer le microfoncier
Le régime micro foncier ne peut s’appliquer que si :
- Les revenus fonciers ne doivent pas être supérieurs à 15 000 euros
- Le logement doit être loué vide (location nue)
Dans quels cas le régime microfoncier est-il intéressant ?
Le régime micro foncier est simple à appliquer. Cependant afin que ce régime soit optimisé, vos charges réelles doivent être inférieures à 30 % des revenus locatifs. Dans le cas contraire, ce régime n’est pas intéressant pour votre activité.
Qu’est-ce que le régime réel foncier ?
Le régime réel foncier vous permet de déduire les charges de location de vos revenus fonciers. Toutes les charges de location ne sont pas déductibles. Si vos charges de location sont supérieures aux loyers encaissés, vous avez un déficit foncier.
Les charges de location déductibles des loyers
Le régime réel foncier est simple. Vous encaissez des loyers et vous décaissez des charges de location. Certaines charges sont déductibles fiscalement et d’autres ne le sont pas. Voici un exemple des charges déductibles fiscalement des relevés fonciers :
- Les intérêts d’emprunt ayant servi à financer le bien
- La taxe foncière
- Les assurances
- Les frais de gestion locative
Le déficit foncier
Si les charges sont supérieures aux loyers encaissés, vous avez un déficit foncier. Ce déficit foncier peut être imputé sur votre revenu global dans la limite de 10 700 euros. Le surplus peut être reporté sur une durée de 10 ans dans les mêmes conditions.
Dans quels cas le régime foncier est-il intéressant ?
Si votre investissement locatif est déficitaire, vous devez opter pour le régime réel foncier et non le microfoncier.
Le régime de la location mobilière non professionnelle
Comment fonctionne la LMNP ?
Le statut LMNP permet à un propriétaire de louer un bien immobilier meublé tout en bénéficiant d’avantages fiscaux. Le bien doit être équipé d’un mobilier suffisant pour permettre au locataire d’y vivre normalement. La LMNP offre de nombreux avantages fiscaux et financiers aux propriétaires.
Quels sont les types de biens concernés ?
Le LMNP peut s’appliquer à différents types de biens :
- Appartements ou maisons loués meublés
- Studios étudiants meublés
- Résidences de tourisme meublés
- Résidences pour personnes âgées ou EHPAD meublés
- Résidences d’affaires meublés
Quels sont les avantages de la LMNP ?
- Une fiscalité avantageuse. En effet les revenus issus de la location meublée sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux, avec la possibilité de déduire de nombreuses charges et d’amortir le bien.
- Des loyers plus élevés. Les loyers des biens meublés sont généralement supérieurs à ceux des locations nues.
- Une plus grande souplesse dans la mesure ou un bail LMNP est conclu pour une durée de 1 ans (au lieu de 3 ans pour un bail nu).
Quelles sont les conditions pour opter pour la LMNP ?
Pour bénéficier du statut LMNP, le propriétaire bailleur doit respecter les conditions suivantes :
- Les loyers encaissés ne doivent pas dépasser 23 000 € ou représenter moins de 50% des revenus globaux du foyer fiscal.
- Le propriétaire doit déclarer son activité auprès du greffe du tribunal de commerce et obtenir un numéro SIRET.
Quelles sont les options fiscales en LMNP ?
Les loueurs en meublé non professionnels ont le choix entre deux régimes fiscaux :
- Régime micro-BIC : Ce régime est similaire à celui du microfoncier, avec un abattement de 50%.
- Régime réel : Ce régime permet de déduire les charges réelles et d’amortir le bien. C’est un régime avantageux pour les revenus importants, en cas de travaux, etc.
Le régime de la location mobilière professionnelle
Comment fonctionne la LMP ?
La location meublée professionnelle (LMP) est un statut fiscal pour les propriétaires bailleurs exerçant une activité immobilière significative.
- Les loyers encaissés issus de l’activité de location meublée doivent être supérieures à 23 000 €.
- Les loyers doivent représenter plus de 50% des revenus professionnels du foyer fiscal.
Le statut LMP peut s’appliquer à divers types de biens meublés.
Quelle est la fiscalité en LMP ?
Les loueurs en meublé professionnels sont soumis au régime réel d’imposition, qui permet de déduire les charges réelles et d’amortir les biens.
Le régime LMP présente des avantages fiscaux :
- Les impôts sur les revenus locatifs sont généralement faibles.
- Possibilité de déduire les déficits immobiliers des revenus globaux du foyer fiscal.
- Amortissement des biens immobiliers ce qui réduit la base imposable.
La principale différence entre LMP et LMNP réside dans le niveau des recettes et leur proportion par rapport aux autres revenus du foyer fiscal. Le LMP offre des avantages fiscaux plus importants mais implique des obligations administratives et comptables plus lourdes.
Quelles sont les obligations et formalités ?
Le statut LMP implique des obligations juridiques:
- Inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS)
- Tenue d’une comptabilité commerciale complète
- Affiliation au régime social des indépendants (RSI)
Nous vous conseillons de faire appel à un expert-comptable pour gérer les aspects administratifs et fiscaux si vous optez pour la LMP.
La Société Civile Immobilière (SCI)
Qu’est-ce-que la SCI et comment créer une SCI ?
La Société Civile Immobilière (SCI) est un outil flexible pour la gestion immobilière qui offre de nombreux avantages en termes de flexibilité, de fiscalité et de transmission patrimoniale.
Une SCI est une société constituée d’au moins deux personnes, appelées associés. La SCI est régie par des statuts qui définissent son fonctionnement.
Voici les étapes pour créer une SCI :
- La rédaction des statuts
- Le dépôt du capital
- La publication d’un avis de création dans un journal d’annonces légales
- L’immatriculation de la société au tribunal de commerce
Quels sont les avantages de la SCI ?
La gestion patrimoniale est optimisée et permet des effets de levier. En effet, la SCI facilite la gestion d’un patrimoine immobilier à plusieurs, permettant de réunir des capitaux pour réaliser des investissements plus importants.
La transmission est facilitée. En effet, la SCI simplifie la transmission du patrimoine, notamment dans un cadre familial. Les parents peuvent céder progressivement des parts à leurs enfants, bénéficiant d’abattements fiscaux renouvelables tous les 15 ans.
Le patrimoine est protégé : La SCI permet de séparer le patrimoine personnel du patrimoine professionnel.
La fiscalité peut être optimisée : La SCI permet d’opter pour l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur les sociétés en fonction de vos intérêts fiscaux.
Comment sont taxés les résultats de la SCI ?
Les revenus de la SCI sont soumis à l’impôt sur le revenu et suivent le régime fiscal foncier décrit un plus haut, avec une liste de charges déductibles des loyers encaissés. Chaque associé déclare sa part des bénéfices dans sa déclaration personnelle.
Cependant, la SCI peut opter pour l’impôt sur les sociétés dans le cadre des bénéfices non commerciaux, ce qui peut être avantageux dans certaines situations, notamment pour amortir les biens détenus par la SCI.
Quelles sont les obligations d’une SCI ?
La SCI est gérée par un ou plusieurs gérants, qui s’occupent de la gestion courante des biens immobiliers. Les décisions importantes sont généralement prises lors d’assemblées générales des associés.
- La responsabilité des associés : Les associés peuvent être tenus responsables des dettes de la SCI sur leur patrimoine personnel.
- Les conflits entre associés : Il faut bien définir les règles de fonctionnement dans les statuts de votre SCI pour éviter les désaccords avec vos associés.
- La complexité administrative : La gestion d’une SCI implique des obligations comptables et déclaratives qu’il ne faut pas négliger. Nous vous conseillons de faire appel à un expert-comptable pour gérer les aspects administratifs et fiscaux si vous optez pour la création d’une SCI.
Si vous hésitez entre acheter un bien à titre personnel ou à travers une SCI, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un expert-comptable Advyse qui saura vous apporter un conseil personnalisé en fonction de votre situation et de votre projet.
L’activité de marchand de biens
Si vous êtes marchands de biens, vous êtes spécialisés dans l’achat et la revente de biens immobiliers. Vous achetez des biens immobiliers dans le but de les revendre, souvent après les avoir rénovés ou réhabilités. Vous exercez cette activité de manière habituelle et répétitive.
La forme juridique du marchand de biens
Le marchand de biens est un commerçant et doit s’inscrire au registre du commerce et des sociétés. Les marchands de biens peuvent exercer sous différentes formes juridiques, chacune ayant ses propres implications :
- L’Entreprise individuelle est simple, mais présente un risque élevé car votre patrimoine personnel n’est pas protégé.
- L’EURL (Entreprise Unipersonnelle à Responsabilité Limitée) est une forme juridique intéressante, qui permet de protéger le patrimoine personnel du dirigeant. De plus vous pouvez opter pour l’impôt sur les sociétés.
- La SASU (Société par Actions Simplifiée Unipersonnelle) est également intéressante pour l’activité de marchand de biens.
Les Aspects Fiscaux
Le bénéfice dans l’activité de marchand de biens est : produit de cession des biens – (moins) les charges. Les marchands de biens peuvent déduire les charges de leurs bénéfices imposables, telles que les frais de notaire, de géomètre, les travaux, etc.
L’imposition des Bénéfices
Les bénéfices réalisés par un marchand de biens sont imposés selon la structure juridique choisie :
- Impôt sur le revenu (IR) : Applicable aux entreprises individuelles et EURL, avec un barème progressif basé sur le revenu global du foyer fiscal.
- Impôt sur les sociétés (IS) : Applicable aux sociétés comme les SASU et EURL ayant opté pour ce régime. Le taux est de 15 % ou de 25% selon le niveau de résultat.
La TVA et les Droits de Mutation
Les marchands de biens peuvent bénéficier d’exonérations fiscales sous certaines conditions :
- TVA : Les biens achetés sont soumis à la TVA, mais les marchands peuvent être exonérés de droits de mutation s’ils revendent les biens dans un délai de 5 ans suivant leur acquisition.
- Frais de notaire réduits : Les frais de notaire peuvent être réduits à condition que les biens soient revendus dans un délai de 5 ans et que des travaux de réhabilitation soient entrepris.
L’activité de marchand de biens est intéressante mais nécessite une bonne connaissance du marché de l’immobilier. Elle nécessite également d’avoir un bon réseau d’artisans et d’entrepreneurs. Enfin, compte tenu des enjeux juridiques et fiscaux, nous vous recommandons de se faire accompagner par un expert-comptable et des avocats spécialisés pour optimiser la gestion fiscale et juridique de votre activité.
Advyse a un pôle spécialisé dans l’immobilier. Si vous avez des projets dans l’immobilier, vous pouvez poser toutes vos questions aux experts-comptables Advyse.
Miloud BETTAYEB, expert-comptable et commissaire aux comptes, est le co-fondateur du réseau de cabinet de conseil et d’expertise comptable Advyse.
