PRÉAMBULE
ENTRE LES SOUSSIGNÉS :
[Qualité du locataire principal] [Prénom et nom ou dénomination sociale du locataire principal], [forme juridique de la société le cas échéant] au capital de [Capital social] [Monnaie], dont le siège social est situé [Adresse complète (n° et rue, code postal, ville)], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de [Ville d’immatriculation] sous le numéro [Numéro RCS], représentée aux présentes par [Civilité, prénom et nom du représentant], dûment habilité(e) en vertu de [Nature de la décision d’habilitation avec date], dont copie est annexée aux présentes,
ci-après désigné le Locataire principal,
ET
[Qualité du sous-locataire] [Prénom et nom ou dénomination sociale du sous-locataire], [forme juridique de la société le cas échéant] au capital de [Capital social] [Monnaie], dont le siège social est situé [Adresse complète (n° et rue, code postal, ville)], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de [Ville d’immatriculation] sous le numéro [Numéro RCS], représentée aux présentes par [Civilité, prénom et nom du représentant], dûment habilité(e) à cet effet par [Nature de la décision d’habilitation avec date], dont copie est annexée aux présentes,
ci-après désigné le Sous-locataire,
D’une part et d’autre part, ensemble ci-après dénommés “les Parties”.
EXPOSÉ PRÉALABLE
Les Parties conviennent expressément qu’elles pourront signer électroniquement le présent acte, conformément aux articles 1366 et suivants du Code civil, par l’intermédiaire du prestataire de services [Nom du prestataire de signature électronique], garantissant la sécurité et l’intégrité des copies numériques, selon les dispositions légales en vigueur.
Les Parties s’engagent à prendre toutes mesures appropriées afin que la signature électronique soit effectuée, le cas échéant, par leur représentant dûment habilité. Chacune des Parties reconnaît la fiabilité de ce procédé de signature et sa valeur probante, en parfaite conformité avec le règlement européen n°910/2014 dit « eIDAS ».
Un certificat numérique attestera que les signatures apposées sont bien celles des Parties intervenantes. Le présent acte sous seing privé pourra être établi et conservé dans des conditions assurant à chaque partie la détention d’un exemplaire sur support durable ou la possibilité d’y accéder, de manière à satisfaire à l’exigence de pluralité d’originaux prévue à l’article 1375 du Code civil.
Le Locataire principal est titulaire à [Adresse complète des locaux loués] d’un bail commercial soumis aux articles L.145-1 et suivants du Code de commerce, conclu par acte du ministère de Maître [Nom du notaire rédacteur], notaire à [Lieu d’exercice], en date du [Date du bail principal].
Ce bail a été consenti pour l’exercice des activités suivantes : [Activités autorisées], à l’exclusion de toute autre, et selon diverses clauses, conditions et modalités que le Sous-locataire déclare parfaitement connaître et accepter après en avoir reçu un exemplaire. Une copie de ce bail restera annexée aux présentes.
Le bail principal autorise expressément la sous-location totale ou partielle des locaux. Conformément à l’article L.145-31 du Code de commerce, le bailleur propriétaire des murs a été appelé à concourir à la présente sous-location par lettre recommandée avec accusé de réception en date du [Date de la LRAR], présentée le [Date de présentation].
Par [Indication de l’acte d’autorisation] en date du [Date d’autorisation], le bailleur a donné son accord à la sous-location envisagée.
Le Sous-locataire s’est déclaré intéressé à prendre à bail commercial les locaux tels que désignés ci-après, aux conditions convenues aux présentes.
ARTICLE 1 – OBJET
Le Locataire principal donne à bail, à titre de sous-location commerciale, conformément aux dispositions des articles L. 145-31 et L. 145-32 du Code de commerce, au Sous-locataire qui accepte, les biens et droits immobiliers ci-après désignés.
Désignation des locaux sous-loués :
[Désignation précise et détaillée des locaux sous-loués : étage, numéro de lot, superficie, annexes éventuelles, équipements, etc.]
Le Sous-locataire déclare avoir visité les lieux, les connaître parfaitement et les accepter en l’état pour l’usage qu’il entend en faire, sans réserve ni réclamation ultérieure.
Le Sous-locataire reconnaît avoir eu communication préalable du bail principal et en avoir pris connaissance, notamment de ses clauses, conditions et modalités, qu’il s’engage à respecter dans la limite de ses obligations, et dont un exemplaire restera annexé au présent contrat.
ARTICLE 2 – DURÉE
Le présent sous-bail est consenti et accepté pour la durée restant à courir du bail principal, soit jusqu’au [Date d’expiration du bail principal], sauf résiliation anticipée dans les conditions prévues au présent contrat ou au bail principal.
Le Sous-locataire disposera de la faculté de donner congé à l’expiration de chaque période triennale, moyennant un préavis de six mois notifié au Locataire principal par lettre recommandée avec avis de réception ou acte extrajudiciaire.
Toutefois, si le Sous-locataire entend renoncer à cette faculté de résiliation triennale, il en fera mention expresse et signera une clause spécifique en ce sens, annexée au présent contrat.
ARTICLE 3 – DESTINATION
Les locaux, objet du présent sous-bail, seront exclusivement utilisés par le Sous-locataire à usage de [Destination des lieux loués : ex. magasin, bureaux, atelier].
Le Sous-locataire pourra y exercer les activités de [Activités autorisées dans le bail principal], à l’exclusion de toute autre activité non expressément prévue et autorisée.
Tout changement, même temporaire, de la destination des lieux ou de la nature de l’activité exercée, ainsi que l’adjonction d’activités annexes ou complémentaires, devra obligatoirement faire l’objet d’un accord exprès, préalable et écrit du Locataire principal, sous peine de résiliation immédiate du présent contrat aux torts du Sous-locataire.
Le Sous-locataire déclare avoir pris connaissance des prescriptions légales, réglementaires et administratives applicables à son activité, ainsi que du règlement de copropriété de l’immeuble dont il reconnaît avoir reçu copie préalablement à la signature des présentes, et s’engage à les respecter strictement.
Il s’engage également à garantir le Locataire principal contre tout recours ou toute réclamation résultant de ses activités, notamment en matière de nuisances sonores, de pollution, d’odeurs, de vibrations ou de toute autre forme de trouble de voisinage.
ARTICLE 4 – CONDITIONS GÉNÉRALES
Le présent sous-bail est consenti et accepté aux charges et conditions ordinaires et de droit, ainsi qu’aux conditions particulières ci-après exposées, que le Sous-locataire déclare expressément accepter sans réserve :
- Prendre les locaux dans l’état où ils se trouvent au jour de son entrée en jouissance, conformément au constat d’état des lieux établi par [Identité du commissaire de justice chargé de dresser l’état des lieux], Commissaire de justice à [Lieu d’exercice du commissaire de justice], aux frais de [Partie(s) devant supporter le coût du constat].
- Assurer pendant toute la durée du sous-bail l’entretien locatif courant, notamment celui des canalisations, des installations électriques, des menuiseries, des ferrures et de toute partie mobilière ou immobilière mise à sa disposition.
- Procéder, à ses frais, à tout dégorgement, entretien ou réparation relevant de l’usage normal des lieux, et prendre toute mesure utile pour prévenir les dégradations (gel, infiltration, etc.).
- Réaliser les peintures extérieures, fermetures et huisseries nécessaires à la bonne conservation des locaux.
- A la fin du sous-bail ou lors de son départ, restituer les locaux en parfait état d’entretien locatif et conforme à l’état des lieux d’entrée.
- Maintenir les lieux en permanence garnis de mobilier et de matériel de valeur suffisante pour garantir le paiement du loyer et l’exécution de ses obligations.
- S’interdire toute sous-location ou prêt à des tiers, sauf la domiciliation de sociétés liées au sens de l’article 145 du Code général des impôts, sous réserve de l’accord exprès et écrit du Locataire principal.
- Payer ses impôts et taxes personnelles ainsi que la contribution économique territoriale, et en justifier au Locataire principal sur simple demande.
- Remettre la quote-part récupérable des charges de copropriété et des taxes (notamment la taxe foncière) au Locataire principal sur demande.
- Tolérer la visite des lieux par le Locataire principal, son mandataire ou toute personne autorisée (architectes, entrepreneurs, etc.) pour vérification, travaux ou réparations, après information préalable sauf urgence.
- Supporter sans indemnité la réalisation de travaux, modifications ou améliorations décidés par le Propriétaire ou le Locataire principal, même s’ils entraînent une réduction temporaire de la jouissance des lieux, sauf abattement de loyer proportionné dans l’hypothèse d’une indisponibilité temporaire ou définitive.
- Renoncer à toute demande de diminution de loyer en cas de suppression temporaire ou dysfonctionnement des services collectifs (eau, électricité, ascenseurs, etc.) ou de toute cause extérieure de nature à affecter les lieux.
- Respecter strictement toutes prescriptions légales et réglementaires, notamment en matière de sécurité, d’hygiène, d’environnement et d’urbanisme, de sorte que le Locataire principal ne puisse jamais être inquiété ou mis en cause à ce sujet.
ARTICLE 5 – ASSURANCES ET OBLIGATIONS DU SOUS-LOCATAIRE
Le Sous-locataire s’engage à assurer à ses frais l’intégralité des risques liés à son exploitation et à l’occupation des lieux loués.
Il devra notamment souscrire, auprès d’une compagnie notoirement solvable, une police d’assurance « Responsabilité Civile » couvrant les conséquences pécuniaires de sa responsabilité civile à raison des dommages corporels, matériels et immatériels causés à des tiers.
Il devra également souscrire une assurance « Incendie – Explosions », « Vol » et « Dégâts des eaux » couvrant l’ensemble de ses biens et installations (mobilier, matériel, marchandises) à leur valeur de remplacement à neuf, ainsi que ses responsabilités d’occupant vis-à-vis des voisins et des tiers.
Ces polices devront impérativement comporter une clause de renonciation à recours contre le Locataire principal et ses assureurs, ainsi qu’une clause prévoyant l’information immédiate en cas de sinistre.
Le Sous-locataire s’engage à supporter toute surprime d’assurance qui serait imposée du fait de la nature de ses activités, de l’état des lieux ou de ses aménagements.
Il s’engage également à informer par lettre recommandée le Locataire principal et tout voisin concerné de tout facteur aggravant le risque (par exemple, changement d’activité, travaux, stockage de produits dangereux).
Il devra produire chaque année, sur simple demande, une attestation d’assurance mentionnant explicitement la clause de renonciation à recours ainsi que le montant des capitaux assurés.
En cas de sinistre, quelle qu’en soit l’importance, le Sous-locataire devra en informer sans délai le Locataire principal. L’indemnité d’assurance sera, sauf disposition contraire, versée au Locataire principal.
Enfin, le Sous-locataire renonce expressément à tout recours contre le Locataire principal :
- en cas de vol, cambriolage ou acte de vandalisme survenu dans les lieux loués ;
- en cas de destruction partielle ou totale des lieux (incendie, explosion, expropriation) ;
- en cas de trouble de jouissance causé par des tiers, de quelque qualité qu’ils soient.
ARTICLE 6 – RESPONSABILITÉ
Le Sous-locataire sera personnellement et exclusivement responsable, tant vis-à-vis du Locataire principal que des tiers, de toutes les conséquences dommageables résultant de l’inexécution ou de la mauvaise exécution des clauses et conditions du présent sous-bail, de son propre fait, de celui de ses salariés, mandataires ou préposés, ou de toute personne se trouvant dans les lieux avec son autorisation.
Il assumera également la responsabilité des dommages causés à l’immeuble ou à ses équipements, que ces dommages interviennent à l’occasion d’emménagements, de livraisons ou encore de travaux exécutés pour son compte.
Le Sous-locataire garantit le Locataire principal contre toute réclamation, action judiciaire ou administrative qui pourrait être intentée à l’encontre de ce dernier en raison d’une faute ou négligence du Sous-locataire dans l’occupation et l’utilisation des locaux.
ARTICLE 7 – SOUS-LOCATION – CESSION
Le Sous-locataire s’interdit expressément de sous-louer à son tour, en totalité ou en partie, les locaux objets du présent contrat, sauf autorisation préalable et écrite du Locataire principal et, le cas échéant, du Bailleur propriétaire des murs conformément aux dispositions légales en vigueur.
De même, le Sous-locataire ne pourra céder son droit au présent sous-bail, ni même ses droits et obligations résultant des présentes, à titre onéreux ou gratuit, sauf accord exprès et écrit du Locataire principal et du propriétaire des locaux.
Cette clause est considérée comme essentielle et déterminante du consentement des parties au présent contrat.
ARTICLE 8 – LOYER
Le présent sous-bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel en principal de [Montant annuel du loyer du bail] [Monnaie], hors taxes et hors charges, payable [Périodicité de paiement du loyer, ex. mensuellement ou trimestriellement], à [Modalité de paiement du loyer : terme à échoir ou terme échu], et pour la première fois le [Date de paiement du premier terme de loyer], couvrant la période du [Période correspondant au premier terme de loyer, ex. du 1er janvier au 31 mars].
Ce loyer sera majoré de la taxe sur la valeur ajoutée au taux légal en vigueur.
Il est stipulé que le loyer sera payable dans les quinze jours qui suivront la réception de l’avis de quittancement, lequel sera adressé [mensuellement ou trimestriellement] et au début de chaque [préciser la période calendaire] par le Locataire principal ou son représentant.
Le Sous-locataire fera les paiements au Locataire principal ou à son représentant dûment mandaté, à l’adresse qui lui sera communiquée.
En cas de non-paiement à son échéance, le Sous-locataire sera redevable, sans mise en demeure préalable, de pénalités de retard calculées à un taux mensuel de [Taux des pénalités de retard, ex. 2] %, chaque mois commencé étant dû prorata temporis.
ARTICLE 9 – RÉVISION DU LOYER
Le loyer pourra être révisé à la demande de l’une ou l’autre des parties, tous les trois ans, dans les conditions prévues aux articles L. 145-37 et L. 145-38 du Code de commerce ainsi que R. 145-20 et suivants du même code.
Pour parfaite information des parties, les dispositions de l’article L. 145-38 du Code de commerce sont ci-après rappelées :
« La demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision.
De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable.
Par dérogation aux dispositions de l’article L. 145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du Code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Dans le cas où cette preuve est rapportée, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.
En aucun cas il n’est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours. »
D’un commun accord, la révision légale du loyer interviendra, conformément à l’article L. 145-38 du Code de commerce, à l’expiration d’une période minimale de trois ans depuis l’entrée en vigueur du loyer en cours, en appliquant l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires convenu depuis l’origine du présent bail, soit [Montant annuel du loyer (fixé dans le bail d’origine)] euros par an. La révision sera calculée en fonction de l’indice en vigueur au jour de la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer et de l’indice applicable à la date de révision.
ARTICLE 10 – CHARGES
Le Sous-locataire s’engage à assumer l’intégralité des consommations d’eau, d’électricité, de gaz et autres services afférents aux locaux, ainsi qu’à supporter, en plus des travaux d’entretien et des réparations locatives, la totalité des charges dites locatives concernant l’immeuble loué, qui ne seraient pas déjà incluses dans l’énumération ci-dessus.
Il acquittera directement ou remboursera au Locataire principal, sur simple demande de ce dernier, toutes les dépenses afférentes aux locaux loués, notamment celles visées aux « Conditions Générales ».
A cet effet, le Locataire principal appellera à chaque échéance de loyer une provision de [Montant de la provision sur charges appelée à chaque échéance de loyer] [Monnaie], laquelle pourra être révisée pendant le cours du bail afin de tenir compte de la fluctuation réelle des charges.
Une régularisation sera pratiquée annuellement par le Locataire principal, en fonction des dépenses réellement engagées ; le Sous-locataire pourra exiger tous justificatifs des éléments pris en compte pour établir cette régularisation.
ARTICLE 11 – CLAUSE PÉNALE
Le non-paiement à son échéance d’une quittance de loyer entraînera, s’il plaît au Locataire principal, à la charge du Sous-locataire, de plein droit et sans mise en demeure préalable, un intérêt calculé au taux de 15 % prorata temporis.
Le montant de la quittance sera en outre majoré de 10 % à titre d’indemnité forfaitaire.
ARTICLE 12 – CLAUSE RÉSOLUTOIRE
Il est expressément convenu, comme condition essentielle des présentes, qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou de charges, ou d’inexécution d’une seule des clauses du bail, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter, contenant déclaration par le Locataire principal de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, délivré par acte extrajudiciaire et resté infructueux, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au Locataire principal, sans que celui-ci ait à remplir aucune formalité.
Si, dans ce cas, le Sous-locataire se refusait à quitter les lieux, il suffirait pour l’y contraindre d’une ordonnance rendue par le Président du tribunal judiciaire dans le ressort duquel sont situés les locaux objet du bail, statuant en référé, lequel reçoit expressément compétence aux termes des présentes. Cette ordonnance sera immédiatement exécutoire par provision nonobstant appel ; toute offre de paiement ou d’exécution après l’expiration du délai d’un mois ci-dessus sera réputée nulle et ne pourra faire obstacle à la résiliation acquise au Bailleur.
Dans tous les cas de résiliation, la somme versée au Locataire principal à titre de dépôt de garantie demeurera acquise à ce dernier à titre d’indemnité, sans préjudice de son droit au paiement des loyers courus ou à courir, y compris le terme commencé au moment de la sortie des lieux et du prix des réparations locatives, et sous réserve de tous autres droits et actions prévus tant par la loi et les règlements en vigueur à ce moment, que par les clauses et conditions des présentes et de leurs avenants futurs.
Tous frais de procédure, de poursuite, d’honoraires et débours d’auxiliaires de justice ou de mesure conservatoire resteront à la charge du Sous-locataire.
À défaut par le Sous-locataire d’évacuer les locaux, il serait redevable au Locataire principal, de plein droit et sans aucun préavis, d’une indemnité d’occupation fixée d’ores et déjà pour chaque jour de retard à [Montant de l’indemnité d’occupation en pourcentage du dernier loyer] % du montant du dernier loyer annuel révisé.
ARTICLE 13 – DISPOSITIONS DIVERSES
Le Sous-locataire fera son affaire de l’installation de ses propres lignes téléphoniques ainsi que de ses rapports avec l’administration compétente à cet égard.
Dans le cas où les locaux viendraient à être détruits en totalité par vétusté, faits de guerre, guerre civile, émeutes, ou en cas de force majeure ou cas fortuit indépendant de la volonté du Bailleur, le présent bail sera résilié de plein droit, sans indemnité au profit du Sous-locataire, sauf remboursement du dépôt de garantie éventuel après déduction des sommes dues au Locataire principal.
ARTICLE 14 – OBLIGATION D’INFORMATION DU CRÉANCIER PROFESSIONNEL
Conformément aux dispositions légales, le Locataire principal, en qualité de créancier professionnel, s’engage à informer la caution :
1° au plus tard avant le 31 mars de chaque année, du montant du principal et des intérêts, commissions, frais et accessoires restant à courir au 31 décembre de l’année précédente au titre de l’obligation garantie, ainsi que du terme de cet engagement ;
2° de la défaillance du Sous-locataire dès le premier incident de paiement non régularisé dans le mois de l’exigibilité de ce paiement.
Il est rappelé que, si cette obligation d’information n’est pas respectée, la caution ne saurait être tenue au paiement des pénalités ou intérêts de retard échus entre la date du premier incident et celle de l’information de la caution. Cette obligation sera réalisée à ses frais.
ARTICLE 15 – LITIGES
Toutes contestations qui pourraient surgir à propos de l’existence, de l’exécution ou de la résiliation des présentes conventions relèveront de la compétence exclusive du tribunal judiciaire dans le ressort duquel sont situés les locaux objet du présent sous-bail.
ARTICLE 16 – AUTORISATION DU PROPRIÉTAIRE
Aux présentes intervient [Qualité du bailleur propriétaire des murs (ex. : la société ou Monsieur)] [Prénom et nom ou dénomination du bailleur propriétaire des murs], propriétaire des locaux objet de la présente sous-location, représenté(e) par [Civilité, prénom et nom du représentant du propriétaire], dûment habilité(e), lequel(laquelle), après lecture et connaissance de la présente sous-location, déclare agréer le Sous-locataire dans les termes des dispositions des articles L. 145-31 et L. 145-32 du Code de commerce.
Un exemplaire original des présentes lui sera remis dans la quinzaine de son enregistrement.
ÉLECTION DE DOMICILE ET SIGNATURE
Pour l’exécution des présentes et notamment la réception de tous actes extrajudiciaires ou de poursuites, les parties font élection de domicile comme suit:
- Le Sous-locataire dans les locaux loués,
- Le Locataire principal à son siège social ou à son domicile,
- Le propriétaire à son siège social ou à son domicile.
Fait à [Lieu de signature du sous-bail], le [Date de signature du sous-bail],
en [Nombre d’exemplaires de l’acte] exemplaires originaux.
Signatures :
