Les principales caractéristiques de l’activité de marchand de biens
Définition du marchand de biens
Un marchand de biens est une personne qui, de façon habituelle, achète des biens immobiliers, fonds de commerce, actions ou parts de sociétés immobilières en vue de les revendre pour en tirer un bénéfice.
Nature de l’activité
Elle est considérée comme une activité commerciale. Le marchand de biens immobiliers a le statut de commerçant.
Champ d’action
Outre les biens immobiliers déjà construits, l’activité peut également porter sur des terrains à bâtir et des parts sociales de sociétés à prédominance immobilière.
Réglementation
L’activité de marchand de biens n’est pas réglementée par une loi spécifique. Aucun diplôme ni formation obligatoire ne sont requis pour l’exercer.
Critères d’identification
- L’exercice habituel : apprécié en fonction du nombre, de la nature et du rythme des opérations.
- L’intention spéculative : évaluée au moment de l’achat, pas à la revente.
- L’importance des opérations.
Obligations des marchands de biens
- Souscrire une assurance en responsabilité décennale.
- Fournir les diagnostics techniques et les certificats à l’acquéreur.
Le statut juridique pour exercer son activité de marchand de biens
Vous disposez de plusieurs options comme la création d’une société commerciale (SAS, SASU, SARL, EURL). La SCI n’est pas adaptée, car elle ne peut pas faire de commerce.
Le statut juridique du marchand de biens
Les sociétés commerciales sont les plus adaptées pour l’activité de marchand de biens. Elles permettent de protéger votre patrimoine personnel. Les statuts les plus courants sont :
- SAS (Société par Actions Simplifiée) ou SASU (Société par Actions Simplifiée Unipersonnelle) :
- Statut le plus populaire pour les marchands de biens
- Cadre juridique souple et adapté
- Dirigeant affilié au régime général de la Sécurité sociale comme assimilé-salarié
- Entrée de nouveaux associés facilitée
- SARL (Société à Responsabilité Limitée) :
- Statut plus rigide, mais avec une plus grande protection des associés
- Entrée de nouveaux associés soumise à l’acceptation des anciens
Les statuts à éviter
Certains statuts juridiques ne sont pas adaptés à l’exercice d’une activité de marchand de biens :
- Entreprise individuelle et sociétés dont les membres sont responsables sur leurs biens personnels (SNC, GIE, sociétés civiles, etc.) : risque trop élevé
- Micro-entreprise (anciennement auto-entreprise) : interdite, car dépassement du seuil de CA autorisé et activité soumise à TVA
- Société anonyme (SA) : trop complexe et règles de fonctionnement trop strictes
En résumé, la SAS ou la SASU sont les statuts les plus recommandés et les plus utilisés pour exercer l’activité de marchand de biens. Ils permettent de protéger son patrimoine personnel tout en bénéficiant d’un cadre juridique souple et adapté.
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La fiscalité de l’activité de marchand de biens
Les marchands de biens bénéficient d’avantages fiscaux, notamment la TVA sur la marge et des frais de notaire réduits, à condition d’acheter pour revendre.
L’activité de marchand de biens offre une certaine flexibilité et des avantages fiscaux. Mais elle nécessite une bonne connaissance du marché immobilier et des compétences en gestion et en rénovation.
TVA pour les marchands de biens
En tant que marchand de biens, une TVA est appliquée sur les marges que vous réalisez. La TVA sur marge a un impact significatif sur la rentabilité des opérations d’un marchand de biens.
Calcul de la TVA sur marge :
La TVA sur marge s’applique lorsqu’un marchand de biens achète et revend un bien immobilier de plus de 5 ans sans rénovation lourde. Elle se calcule ainsi :
TVA sur marge = (Prix de vente HT – Prix d’achat HT) x Taux de TVA (20%)
Exemple : Si un marchand de biens achète un bien 600 000€ HT et le revend 1 500 000€ HT, sa marge HT sera de 900 000€. La TVA sur marge est donc de 180 000€ (900 000 x 0,2).
En optant pour la TVA sur marge, le marchand de biens ne paie la TVA que sur sa marge et non sur le prix de vente total. Cela permet de préserver sa rentabilité.
Cependant, il ne peut pas récupérer la TVA sur les travaux réalisés. Cela doit être pris en compte dans le calcul de sa marge.
Frais de notaire réduits
Vous pouvez bénéficier dans le cadre de vos activités de réductions de frais de notaires. Ces frais sont compris entre 2 % et 4 %. Si vous conservez le bien pendant plus de 5 ans, vous recevez un avis d’imposition reprenant les taxes non réglées lors de la transaction.
Impôt sur le bénéfice
Si vous exercez une activité de marchand de biens, cela signifie que vous achetez des biens immobiliers, les transformer pour les revendre dans un 3e temps. Cette opération d’achat-revente a pour objectif de réaliser une plus-value.
La plus-value immobilière est taxée à l’impôt sur les sociétés dans la société de marchand de biens. Les taux d’imposition sont les taux généralement connus de 15 % et de 25 %.
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Les obligations sociales du marchand de biens
En tant que marchand de biens, vous avez plusieurs obligations sociales à respecter.
Affiliation au régime général de la Sécurité sociale
En choisissant le statut de SAS ou de SASU, le dirigeant est affilié au régime général de la Sécurité sociale comme assimilé-salarié. Cela lui permet de bénéficier d’une couverture sociale étendue, avec prévoyance et droits à la retraite, mais sans allocations chômage. La société doit verser un montant minimum de cotisations sociales à l’URSSAF chaque année, même si le dirigeant ne se verse pas de rémunération.
En résumé, le marchand de biens bénéficie d’un régime social avantageux en tant qu’assimilé-salarié. Mais il doit s’acquitter de cotisations et respecter certaines obligations spécifiques à son activité.
Cotisations sociales
Les cotisations sociales que doit payer le marchand de biens en tant qu’assimilé-salarié sont :
- Assurance maladie et maternité
- Indemnités journalières de base
- Retraite complémentaire
- CSG/CRDS
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Autres obligations du marchand des biens
Le marchand de biens doit également :
- souscrire une assurance en responsabilité décennale avant l’ouverture d’un chantier de rénovation ;
- s’inscrire au registre du commerce et des sociétés, même s’il s’agit d’un particulier réalisant quelques opérations ;
- faire intervenir un notaire obligatoirement lors de la vente à des particuliers.
