BAIL COMMERCIAL DE COURTE DUREE
(Art. L. 145-5 du Code de commerce)
Entre les soussignés,
[Qualité du Bailleur] [Dénomination sociale de la société], né(e) le [Date de naissance] à [Lieu de naissance], de nationalité [Nationalité], domicilié(e) au [Adresse complète], ci-après « Le Bailleur », d’une part, et [Qualité du Preneur] [Dénomination sociale de la société], né(e) le [Date de naissance] à [Lieu de naissance], de nationalité [Nationalité] et résidant en [Pays de résidence], domicilié(e) au [Adresse complète],
ci-après « Le Preneur », d’autre part.
Le Bailleur déclare être propriétaire de l’immeuble situé à [Adresse des locaux], cadastré sous la référence [Référence cadastrale], consistant en [Désignation de l’immeuble]. Il a acquiert ces droits par donation de [Nom du précédent propriétaire], selon acte reçu le [Date de l’acte] par Maître [Nom du notaire], notaire à [Lieu d’exercice].
Le Preneur, quant à lui, s’est porté acquéreur d’une location commerciale de courte durée, par dérogation aux dispositions de l’article L. 145-4 du Code de commerce, aux clauses et conditions définies ci-après.
CE QUI PRÉCÈDE EXPOSE, IL A ÉTÉ CONVENU CE QUI SUIT :
Article 1 – Objet
Conformément à l’article L.145-5 du Code de commerce, le Bailleur donne à bail, à titre précaire et non renouvelable, les locaux décrits à l’article 2 au Preneur, qui déclare les accepter en l’état et s’engage à respecter les présentes conditions.
Article 2 – Désignation
Le Bailleur loue au Preneur les locaux suivants : [Désignation détaillée de l’immeuble loué].
Le Preneur déclare avoir visité et examiné les lieux, qu’il reconnaît conformes à l’usage prévu.
Article 3 – Renseignements relatifs à l’immeuble
- État des risques et pollutions (ERP)
Le Bailleur déclare que l’immeuble n’est pas soumis aux articles L. 125-5 et L. 125-6 du Code de l’environnement. Un ERP daté du [Date d’établissement de l’état des risques] a été remis au Preneur et annexé au présent bail.
Le Bailleur informe par ailleurs que l’immeuble a subi un sinistre d’origine [Origine du sinistre], indemnisé au titre des assurances catastrophes naturelles ou technologiques, dont la copie de l’avis daté du [Date du courrier du Bailleur] est annexée.
- Diagnostic de performance énergétique (DPE)
Conformément à l’article L. 126-26 du Code de la construction et de l’habitation, un DPE réalisé le [Date de réalisation du DPE] est annexé. Il reste valable jusqu’au [Durée de validité du DPE].
Le DPE a été établi par [Prénom et nom de l’expert], expert agréé selon les articles L. 271-6 et R. 271-1 à R. 271-3 du Code de la construction et de l’habitation. Le Bailleur déclare qu’aucune modification des bâtiments ou des équipements n’a affecté la validité de ce diagnostic.
Article 4 – Réduction des consommations d’énergie
En application de l’article L. 174-1 du Code de la construction et de l’habitation, le Preneur s’engage à déployer l’ensemble des actions nécessaires pour réduire sa consommation d’énergie finale de 40 % d’ici 2030, de 50 % d’ici 2040 et de 60 % d’ici 2050, par rapport aux niveaux de l’année 2010.
Il déclare avoir pris connaissance de son obligation de déclaration annuelle sur la plateforme OPERAT, incluant :
- les activités tertiaires exercées ;
- la surface des locaux ;
- les consommations d’énergie par type et les années de référence ;
- les indicateurs d’intensité d’usage ;
- les consommations liées à la recharge de véhicules électriques ou hybrides rechargeables.
- Transmission des données
Chaque année, au plus tard le [Date de communication des éléments], le Preneur transmettra au Bailleur :
- copie des factures d’énergie ;
- tout autre renseignement utile à la mise à jour du dossier de performance énergétique.
- Réunions de concertation
Le Bailleur organisera une réunion de concertation avec le Preneur selon une périodicité de [Périodicité des réunions], la première se tenant le [Date de la première réunion]. À l’issue de chaque réunion, un bilan énergétique et environnemental sera dressé et annexé au bail, ainsi qu’un plan d’actions visant l’amélioration des performances.
- Accès aux locaux et coopération
Le Preneur permettra au Bailleur l’accès aux locaux pour la réalisation de travaux ou de diagnostics relatifs à la performance énergétique. Les Parties s’engagent à coopérer pleinement pour mettre en œuvre toute mesure destinée à optimiser l’efficacité énergétique de l’immeuble et des locaux loués.
Article 5 – Durée
Le présent bail est consenti pour une durée de [Durée du bail précaire], prenant effet le [Date d’effet du bail] et expirant le [Date d’expiration du bail]. Le Preneur pourra toutefois résilier à tout moment à compter du sixième mois, sous réserve d’un congé notifié par lettre recommandée avec accusé de réception ou acte extrajudiciaire, accompagné d’un préavis de trois mois.
Le bail pourra être renouvelé, dans les conditions convenues ci-après, à condition que la durée cumulée du bail initial et de ses renouvellements n’excède pas trois ans :
[Conditions de renouvellement du bail]
Le Preneur ne pourra se prévaloir des dispositions des articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce pour solliciter un renouvellement autre que celui expressément prévu. À l’échéance, il s’engage à libérer les lieux ; à défaut, il sera considéré comme occupant sans droit ni titre et pourra faire l’objet d’une expulsion par simple ordonnance du Président du tribunal judiciaire territorialement compétent.
Article 6 – Destination
Les locaux loués sont destinés à un usage de [Destination des lieux loués (ex. : magasins, bureaux, ateliers…)]. Le Preneur s’engage à n’y exercer que les activités suivantes :
- [Activité 1 autorisée]
- [Activité 2 autorisée]
Toute modification, même temporaire, de la destination des lieux ou de la nature de l’activité devra faire l’objet d’un accord préalable et écrit du Bailleur, sans quoi le bail pourra être résilié.
Le Preneur s’interdit toute activité bruyante ou susceptible de troubler la tranquillité du voisinage et garantit le Bailleur contre toute réclamation à cet égard. Il est tenu d’obtenir, à ses frais, toutes autorisations administratives nécessaires à l’exercice de son activité et d’en informer le Bailleur.
Le Preneur s’engage à respecter les prescriptions légales, réglementaires et celles du règlement de copropriété dont il déclare avoir pris connaissance et reçu un exemplaire avant la signature du présent bail.
Article 7 – Conditions générales
Le Preneur accepte expressément les conditions particulières suivantes, sans préjudice des dispositions légales et règlementaires applicables :
- État des lieux
Les locaux seront pris dans l’état constaté lors de l’entrée en jouissance, tel que décrit dans l’état des lieux établi par [Identité du commissaire de justice], aux frais de [Partie(s) à la charge des frais].
- Entretien et réparations
Le Preneur effectuera, à ses frais, tous travaux d’entretien locatif, notamment :
- maintenance des canalisations, robinets et compteurs ;
- entretien des installations électriques, portes, fenêtres, ferrures, serrures et huisseries ;
- dégorgement des canalisations d’évacuation ;
- remise en peinture et réparations courantes des façades et fermetures.
Seuls les gros travaux définis à l’article 606 du Code civil restent à la charge du Bailleur, sauf s’ils résultent d’une faute ou négligence du Preneur.
- Usage et occupation
Le Preneur doit occuper personnellement les locaux et s’interdit toute sous-location ou prêt à un tiers. Il s’engage à maintenir les locaux garnis de mobilier et matériel de valeur suffisante.
- Taxes et contributions
Le Preneur prendra à sa charge :
- les impôts personnels et mobiliers, la contribution économique territoriale et toute nouvelle taxe liée aux locaux ;
- la quote-part des charges de copropriété récupérables.
- Visites et affichage
Le Preneur autorise le Bailleur et ses mandataires à visiter les locaux, sous réserve d’un préavis raisonnable, notamment en cas de résiliation, et à apposer des affiches ou panneaux de visite pendant les six mois précédant la fin du bail.
- Travaux du Bailleur
Le Preneur supportera, par dérogation aux articles 1723 et 1724 du Code civil, les grosses réparations et améliorations, ainsi que les modifications apportées par le Bailleur. Si ces travaux privent le Preneur de l’usage des locaux, un abattement définitif de loyer sera consenti.
- Risques et nuisance
Le Preneur assume seul les risques de perturbations (humidité, infiltrations, coupures de services collectifs) et renonce à toute réclamation. Il est responsable des dommages liés à l’usage d’équipements émettant des ondes ou causant des parasites.
- Expropriation et force majeure
En cas d’expropriation ou de destruction des locaux pour force majeure, le bail prendra fin de plein droit, sans indemnité.
Article 8 – Assurances et obligations du locataire
- Garanties à souscrire
Le Preneur devra, à ses frais, souscrire auprès d’une compagnie solvable :
- une assurance « Responsabilité Civile Exploitation » couvrant les dommages corporels, matériels et immatériels causés aux tiers ;
- une assurance « Incendie-Explosions », « Vol » et « Dégâts des eaux » garantissant les risques locatifs, y compris le bris de glaces, ses biens propres (valeur à neuf) et ses responsabilités d’occupant.
- Clause de renonciation à recours
Les contrats devront comporter une clause de renonciation à recours contre le Bailleur et ses assureurs.
- Surprimes et information
Le Preneur remboursera au Bailleur et aux voisins toute surprime liée à son activité et s’engage à informer immédiatement le Bailleur, par lettre recommandée, de toute aggravation de risques (incendie, explosions, dégâts des eaux).
- Justificatifs d’assurance
Avant l’entrée en jouissance et chaque année sur demande, le Preneur fournira au Bailleur :
- attestations de garanties ;
- preuves de paiement des primes ;
- copie de la clause de renonciation à recours.
- Déclaration de sinistre
Le Preneur devra informer sans délai le Bailleur de tout sinistre, même en l’absence de dégâts apparents. L’indemnité d’assurance due sera versée entre les mains du Bailleur.
- Renonciation à recours complémentaires
Le Preneur renonce à tout recours contre le Bailleur, notamment en cas de vol, destruction partielle ou totale des locaux, ou troubles de jouissance causés par des tiers.
Article 9 – Responsabilité
Le Preneur est responsable, tant vis-à-vis du Bailleur que des tiers, des conséquences dommageables résultant du non-respect des obligations du présent bail, que ce soit de son fait, de celui de son personnel ou de ses préposés. Il couvre notamment :
- les dégradations survenues lors de l’emménagement, des livraisons ou de travaux réalisés pour son compte ;
- les dommages causés aux installations et équipements des locaux.
En cas de manquement, le Bailleur pourra exiger la remise en état et réparation de plein droit, sans préjudice de tous dommages-intérêts auxquels il pourrait prétendre.
Article 10 – Sous-location et cession
Le Preneur ne peut ni sous-louer, ni prêter, ni céder tout ou partie de son droit au bail, sous quelque forme que ce soit, sans l’accord préalable et écrit du Bailleur.
Tout acte réalisé en violation de cette clause sera réputé nul et entraînera, de plein droit, la résiliation du bail aux torts exclusifs du Preneur.
Article 11 – Loyer
- Droit d’entrée
Le Preneur remet au Bailleur un droit d’entrée de [Montant du droit d’entrée] [Monnaie], acquitté par chèque n° [Numéro du chèque] tiré sur [Nom de la banque], reconnu bonne et valable quittance sous réserve d’encaissement.
- Montant et paiement
Le loyer annuel principal est fixé à [Montant annuel du loyer] [Monnaie], taxes et charges en sus. Il est payable [Périodicité de paiement, ex. : mensuellement/trimestriellement] à terme [à échoir/échu], par virement ou tout autre moyen indiqué par le Bailleur, selon les modalités suivantes :
- Premier terme dû le [Date de paiement du premier terme] pour la période du [Période correspondant au 1er terme].
- Paiement dans les quinze jours suivant réception de l’avis de quittancement adressé [Périodicité de l’avis, ex. : chaque début de trimestre].
- TVA
Le loyer est majoré de la TVA au taux légal en vigueur.
- Pénalités de retard
En cas de non-paiement à l’échéance, le Preneur supporte de plein droit une pénalité mensuelle de [Taux des pénalités de retard]% prorata temporis, sans qu’il soit besoin de mise en demeure.
Article 12 – Révision du loyer
- Clause d’indexation
Le loyer fait l’objet d’une révision automatique annuelle, à chaque date d’anniversaire de la prise d’effet du bail, en fonction de la variation de l’indice de référence des loyers commerciaux (ILC) ou, le cas échéant, de l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) publiés par l’INSEE.
- Indice de référence
L’indice pris en compte est celui du [Trimestre de référence de l’indexation] précédant la date d’effet du bail. Pour chaque révision, l’indice de base est comparé à celui du même trimestre de l’année précédente.
- Modalités de calcul
Le nouveau loyer est obtenu en multipliant le loyer en cours par le rapport entre l’indice du trimestre de révision et l’indice de base.
- Limite de variation
Si la variation résultant de la révision excède 25 % (hausse ou baisse) par rapport au loyer précédent, chaque partie peut demander une révision judiciaire conformément à l’article L. 145-39 du Code de commerce.
- Remplacement d’indice
En cas de suppression de l’indice de référence, il est remplacé de plein droit par celui substitué administrativement ou, à défaut, par l’indice convenu entre les parties ou désigné par voie d’arbitrage.
Article 13 – Charges
- Prise en charge des consommations et charges locatives
Le Preneur supporte l’intégralité des consommations d’eau, d’électricité, de gaz et des autres services afférents aux locaux loués, ainsi que toutes les charges locatives récupérables définies aux “Conditions générales” du présent bail.
- Provisions sur charges
À chaque échéance de loyer, le Bailleur appelle une provision sur charges d’un montant de [Montant de la provision sur charges] euros. Ce montant pourra être ajusté en cours de bail pour tenir compte de la fluctuation des charges réelles.
- Régularisation
Une fois par an, le Bailleur procède à la régularisation des charges sur la base des dépenses effectivement engagées. Le Preneur reçoit à cette occasion tous les justificatifs ayant servi au calcul de la régularisation.
- Remboursement sur simple demande
Sur demande du Bailleur, le Preneur rembourse immédiatement toute somme avancée au titre des charges locatives ou des services afférents aux locaux.
- Justificatifs
Le Preneur s’engage à transmettre au Bailleur, à première réquisition, tous documents et factures nécessaires à la vérification des charges récupérables.
Article 14 – Clause pénale
En cas de non-paiement à l’échéance d’une quittance de loyer, le Preneur s’engage, de plein droit et sans mise en demeure, à verser au Bailleur :
- un intérêt de retard calculé au taux mensuel de [Taux des pénalités de retard]% prorata temporis,
- une indemnité forfaitaire égale à 10 % du montant de la quittance impayée.
Ces pénalités sont dues pour chaque mois commencé de retard.
Article 15 – Clause résolutoire
En cas de survenance de l’un des événements ci-dessous, le bail sera résilié de plein droit un mois après un commandement de payer ou d’exécuter signifié par commissaire de justice, sans qu’il soit besoin de décision judiciaire préalable :
- Défaut de paiement à l’échéance d’un terme de loyer, de ses accessoires ou de toute somme due au titre du bail, y compris les frais de recouvrement.
- Manquement par le Preneur à l’une quelconque des obligations du présent bail ou de la réglementation applicable.
Le commandement précisera la nature de l’infraction reprochée et le montant des sommes dues. À défaut de régularisation dans un délai d’un mois, la résiliation interviendra automatiquement.
Les frais relatifs à la mise en œuvre de la présente clause (commandement, frais de justice, honoraires) seront supportés par le Preneur.
Si, à l’issue de la résiliation, le Preneur ne libère pas les locaux, une indemnité d’occupation équivalente à [Montant de l’indemnité d’occupation en pourcentage du dernier loyer]% du dernier loyer annuel révisé sera due pour chaque jour de retard.
Article 16 – Dispositions diverses
- Lignes téléphoniques et réseaux
Le Preneur est responsable de l’installation et de l’entretien de ses propres lignes téléphoniques et connexions, ainsi que de ses relations avec les opérateurs.
- Destruction et force majeure
Si les locaux étaient détruits, en tout ou partie, du fait de la vétusté, d’un cas de force majeure, d’une guerre, d’émeutes ou de tout autre événement indépendant de la volonté du Bailleur, le bail prendra fin de plein droit, sans indemnité de part et d’autre.
- Nullité partielle
Si l’une des clauses du présent bail était jugée nulle ou inapplicable, les autres clauses resteront en vigueur. Les parties s’efforceront de remplacer la clause invalide par une disposition conforme à l’esprit du bail.
- Transfert de charge
Les notifications, mises en demeure et autres actes relatifs au bail sont valablement effectués à l’adresse élue au présent acte ou à toute autre adresse régulièrement notifiée.
Article 17 – Litiges
Toute contestation relative à l’interprétation, l’exécution ou la résiliation du présent bail sera de la compétence exclusive du tribunal judiciaire du lieu de situation des locaux.
Article 18 – Frais
Tous les frais, droits et honoraires afférents à la conclusion, l’exécution et la résiliation du présent bail, y compris les frais de rédaction, d’enregistrement et de formalités, sont à la charge exclusive du Preneur.
Article 19 – Élection de domicile
Pour l’exécution des présentes et la réception de tous actes, notifications et procédures, les parties élisent domicile :
- Le Bailleur : à son adresse désignée en tête du présent bail.
- Le Preneur : dans les locaux loués.
Fait à [Lieu de signature du bail],
Le [Date du bail]
En [Nombre d’exemplaires de l’acte] exemplaires.
SIGNATURES
