Pourquoi créer une SCI ?
La SCI (Société civile immobilière) s’adresse aux personnes investissant dans l’immobilier, souhaitant faire de la construction vente, la location nue ou meublée ou encore la multipropriété. La SCI est particulièrement adaptée aux projets immobiliers entre amis, ainsi qu’aux projets familiaux.
En créant une SCI à deux ou à plusieurs, vous réunissez vos forces pour la réussite du projet immobilier. Il peut s’agir, par exemple, de l’acquisition d’un ensemble immobilier ou un patrimoine immobilier locatif. Vous rassemblez vos capitaux et vos moyens dans le but d’augmenter votre capacité financière et celle de vos associés dans le projet. Ainsi, vous pourrez obtenir plus de financements externes, comme des financements bancaires.
Deux personnes au moins vont créer une SCI, en apportant le capital social. Le capital minimum pour créer une SCI est de 1€. Vous pouvez également opter pour un capital variable. Cela vous permettra de réaliser des augmentations de capital si besoin sans effectuer des formalités administratives lourdes. Cependant, il convient de noter que le capital social et la garantie dans une SCI sont les associés. En effet, les associés sont responsables solidairement et indéfiniment du passif de la SCI. Tous les associés de la SCI sont responsables de la société.
La SCI n’est pas tenue d’ouvrir un compte bancaire pour le dépôt de capital, comme pour les autres formes juridiques (SARL, SAS, EURL, SASU). Mais en pratique, notamment si vous souscrivez un emprunt bancaire, vous serez amené à créer un compte bancaire auprès de la banque qui vous prêtera les fonds pour l’achat du bien immobilier. Ce compte servira par la suite pour encaisser les loyers et payer les charges de la société.
Cette forme juridique (SCI) attire les investisseurs dans l’immobilier. Voici les raisons qui font la popularité de la SCI :
- Investir dans l’immobilier à plusieurs ;
- Réunir ses moyens pour augmenter sa capacité financière et lever ainsi des fonds pour l’achat d’un ou plusieurs biens ;
- Gérer le patrimoine immobilier ;
- Optimiser la transmission de votre patrimoine.
Les experts-comptables du réseau de conseil et d’expertise comptable Advyse accompagnent chaque année de nombreux investisseurs qui créent des SCI pour leurs projets immobiliers.
Avantages et inconvénients de la SCI
La SCI est un statut juridique adapté pour réaliser des investissements immobiliers à plusieurs. La SCI peut être créée par deux personnes mariées, pacsées, en concubinage, etc. La SCI peut aussi être créée entre amis ou en famille. L’alternative à la SCI est de détenir le bien en direct à titre personnel, seul ou en indivision avec une personne de votre choix. Cependant, cette solution présente de nombreux inconvénients de taille et coûteux. Cela concerne notamment le paiement des frais de notaire à chaque changement de propriétaire du bien immobilier.
Les principaux avantages de créer une SCI sont :
- Vous pouvez prétendre à un patrimoine immobilier plus important. En effet, la création d’une SCI permet de réunir ses moyens et ses finances. Vous augmentez ainsi la capacité d’emprunt de l’ensemble. Vous pouvez ainsi acquérir des biens que vous n’aurez peut-être pas pu acheter à titre personnel.
- Vous pouvez céder les parts de la SCI facilement si vous souhaitez sortir du projet immobilier. En effet, il est plus facile de vendre des parts de SCI que de vendre un immeuble.
- Vous pouvez transmettre la SCI à vos enfants de manière beaucoup plus simple et généreuse (droits de succession minorés) que transmettre à vos héritiers des parts plutôt qu’un immeuble. En effet, la SCI peut être cédée partiellement ou totalement à vos héritiers. Cette transmission peut s’effectuer via une cession classique faiblement taxée, ou à travers une donation de parts sociales. Cela reste plus souple que céder un bien en indivision.
Vous pouvez également créer une SCI familiale. La SCI familiale est une SCI dont l’objectif est la gestion du patrimoine familial. Les membres d’une même famille s’associent en SCI pour investir dans l’immobilier, ou pour acheter et gérer ensemble une maison de vacances. Nous vous conseillons d’intégrer vos enfants dans le projet si cela est possible car cela est bénéfique, notamment :
- Vos enfants auront une réduction des impôts au moment de la succession ;
- Vos enfants bénéficieront de nombreux avantages fiscaux si vous transmettez les parts de SCI de manière successive.
La gestion est assurée par un ou plusieurs gérants de SCI même si les associés sont solidairement et indéfiniment responsables de la SCI et de ses dettes et son patrimoine. Le gérant est nommé dans les statuts lors de la création de la SCI ou par acte extrastatutaire lors d’un vote des associés. Nous vous conseillons de nommer le Gérant en dehors des statuts. Vous devrez faire une modification statutaire en cas de changement de gérant. Cette formalité est coûteuse et engendre des frais.
La SCI est soumise par défaut à l’impôt sur le revenu (IR) selon le régime foncier. Vous pouvez également opter pour l’IS (impôt sur les sociétés). Si vous avez opté pour l’IR, les associés seront soumis à l’IR sur leur quote-part dans le résultat réalisé par la SCI, selon le barème progressif de l’IR. En revanche, si vous avez opté pour l’IS, la SCI paie son propre impôt, les associés de la SCI ne sont imposables qu’en cas de versement de dividendes, et la SCI paiera l’IS au taux de 15 % ou de 25 %.
Si vous souhaitez interroger des experts avant de créer votre SCI, que vous avez envie d’échanger et de poser vos questions, les experts-comptables Advyse peuvent répondre à vos questions.
Les statuts de votre SCI
La SCI est une forme juridique encadrée par la loi. La rédaction des statuts de la société SCI doit se faire minutieusement. De nombreuses règles de gestion sont souples dans une SCI, notamment :
- la nomination d’un gérant de SCI, et
- la détermination des modalités de prises de décisions en Assemblée générale dans les statuts.
De ce fait, un certain nombre de règles fixées par la loi doivent être reprises dans les statuts. Nous partageons dans cet article un modèle de statuts de SCI. Les statuts de la SCI vous donneront beaucoup d’avantages dans le cadre de la gestion d’un patrimoine immobilier.
Les statuts de votre SCI comportent plusieurs articles :
- SIRET et RCS
- Dénomination sociale
- Forme juridique
- Nom et prénom des associés, adresse du domicile
- Date d’immatriculation
- Date de clôture du premier exercice comptable
- Adresse du siège social
- Apport de chaque associé dans la SCI
- Montant du capital social
- Libération du capital social
- Objet social et les principales activités immobilières exercées
- Durée de vie
- Dirigeants de la SCI
- Adresse du domicile du Dirigeant de la SCI
- Nomination du commissaire aux comptes
- Modalités de prises de décisions AGE (assemblée générale extraordinaire) et AGO (assemblée générale ordinaire)
- Pouvoirs des dirigeants
- Modalités de souscription et de répartitions des parts de votre SCI
Il est très utile de se faire assister dans ces démarches pour avoir des statuts conformes à votre projet, votre besoin, etc. Les experts-comptables du réseau Advyse sont des experts dans la création d’entreprise SCI.
Comment créer votre SCI ?
Pour créer une SCI, vous allez constituer un dossier complet puis le déposer sur le guichet unique des entreprises.
Votre dossier de création de SCI comprend les documents suivants :
- Un exemplaire des statuts de votre SCI datés et signés ;
- Une copie du siège social : contrat de domiciliation, bail commercial, titre de propriété, etc ;
- Une copie du JAL (insertion de l’avis de constitution de la SCI dans un Journal d’annonces légales) ;
- Un formulaire complété et signé ;
- L’attestation de dépôt du capital social de votre SCI à la banque avec la liste des souscripteurs. Cette étape n’est pas obligatoire, mais l’ouverture d’un compte bancaire est recommandée en pratique pour séparer l’activité professionnelle de l’activité personnelle des associés.
- Un exemplaire de la décision de nomination des dirigeants sociaux (sauf s’ils sont nommés dans les statuts) ;
- Pour chaque bénéficiaire effectif, il convient de compléter le document relatif au bénéficiaire effectif et aux modalités de contrôle qu’il exerce sur l’entreprise ;
- Le règlement des frais de greffe à l’INPI ;
- Pour les personnes physiques : une copie de la pièce d’identité, une attestation de filiation (sauf si elle figure sur la pièce d’identité fournie) et une déclaration sur l’honneur de non-condamnation ;
- Pour les personnes morales : un extrait d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés datant de moins de trois mois ou tout autre document officiel prouvant son existence.
Téléchargez notre modèle de statuts de SCI
Advyse met à votre disposition un modèle de statuts de SCI gratuitement pour vous aider dans la création de votre entreprise SCI.
N’hésitez pas à télécharger notre modèle de statuts SCI sous Word. Si vous avez des questions sur notre modèle de statuts SCI, nos experts-comptables sont disponibles pour répondre à vos questions.
