Simulateur
Plus-Value de Cession
Estimez l’impôt dû sur une plus-value de cession — immobilier, valeurs mobilières ou cession d’entreprise — selon les barèmes 2026. Un outil utile aux propriétaires, investisseurs et dirigeants pour anticiper la fiscalité de leur opération avant signature.
- Plus-value immobilière avec abattements durée
- Cession de titres : flat tax vs barème IR
- Cession d'entreprise IR ou IS
- Surtaxe immobilière > 50 000 € intégrée
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Résumé — Plus-value en bref
Plus-value immobilière
- Abattements progressifs dès 6 ans de détention
- Exonération totale après 22 ans (IR) / 30 ans (PS)
- Surtaxe de 2% à 6% au-delà de 50 000 € de plus-value
Cession de titres
- Flat tax 31,6% (PFU) par défaut sur la plus-value
- Option barème IR avec abattement selon durée
- Abattement renforcé pour les PME de moins de 10 ans
Cession d'entreprise
- Régime IR : taux 31,6% après 2 ans de détention
- Régime IS : imposition puis flat tax sur distribution
- Exonération possible art. 238 quindecies CGI
Simulateur - Plus-Value de Cession
Plus-value immobilière : calcul et abattements pour durée de détention
La plus-value brute immobilière se calcule en soustrayant le prix d’acquisition (majoré des frais d’acte et travaux) du prix de cession. Un forfait de 7,5% du prix d’achat est appliqué pour les frais d’acquisition si non justifiés, et 15% pour les travaux si la détention dépasse 5 ans. Des abattements progressifs s’appliquent ensuite selon la durée de détention : exonération totale d’IR après 22 ans, et de prélèvements sociaux après 30 ans. Une surtaxe de 2% à 6% s’applique aux plus-values nettes dépassant 50 000 € (hors résidence principale, exonérée sans condition de durée).
Cession de titres : flat tax ou barème IR avec abattement
La plus-value sur cession de titres (actions, parts sociales) est soumise par défaut à la flat tax de 31,6% (12,8% IR + 17,2% prélèvements sociaux). Une option pour le barème progressif de l’IR reste possible, avec un abattement pour durée de détention (50% après 2 ans, 65% après 8 ans en régime général ; jusqu’à 85% pour les PME de moins de 10 ans). Cette option est avantageuse si le taux marginal d’imposition du foyer est inférieur à 31,6% et que la durée de détention est longue.
Cession d'entreprise : régime IR ou IS, et exonérations possibles
La fiscalité de la cession d’entreprise diffère selon le régime fiscal de l’entrepreneur. En régime IR, la plus-value professionnelle à long terme (détention ≥ 2 ans) est taxée à 31,6% (12,8% + 17,2%) ; à court terme, elle est intégrée au résultat imposable au barème IR. En régime IS, la plus-value est d’abord imposée à l’IS (15%/25%) au niveau de la société, puis la distribution aux associés subit la flat tax de 31,4%. L’article 238 quindecies du CGI permet une exonération totale (recettes < 250 000 €) ou partielle (250 000 à 500 000 €) sous conditions.
Un exemple concret
Résidence secondaire · 10 ans de détention
Prix de cession 350 000 € · Acquisition 200 000 €
Bien immobilier, pas de résidence principale
Impôt total estimé
≈ 22 800 €
Sur une plus-value brute de 125 000 €
Abattement IR 24% après 10 ans (6% × 4 ans depuis l'an 6)
Plus-value brute
≈ 125 000 €
Prix cession 350 000 € − prix revient net (215 000 € incluant frais 7,5% et travaux 15%)
Plus-value brute ≈ 125 000 €
IR et prélèvements sociaux
≈ 22 000 €
Abattement IR (10 ans) : 24% → base IR ≈ 95 000 €
IR (19%) ≈ 18 050 € + PS (17,2%) ≈ 18 400 €
Impôt combiné avant surtaxe ≈ 22 000 €
Résidence principale (comparatif)
0 € d'impôt
Une résidence principale est exonérée de plus-value sans condition de durée de détention
Aucune imposition, quel que soit le montant
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Le calcul de la plus-value varie fortement selon le bien, la durée de détention et votre régime fiscal. Simulez votre situation et faites-vous accompagner par un expert Advyse avant la signature.
Bons à savoir avant d'utiliser
le simulateur
- La résidence principale est exonérée de plus-value sans aucune condition de durée de détention.
- La 1ère cession d'une résidence secondaire peut être exonérée si le produit est remployé dans l'acquisition d'une résidence principale sous 24 mois.
- La surtaxe immobilière s'échelonne de 2% (dès 50 001 €) à 6% (au-delà de 260 000 €) sur la plus-value nette après abattement IR.
- Dans certaines zones urbaines tendues, un abattement exceptionnel de 70% ou 85% peut s'appliquer en cas de démolition-reconstruction.
- L'option pour le barème IR sur cession de titres est particulièrement avantageuse si votre TMI est inférieur à 31,6% et la durée de détention supérieure à 8 ans.
- Ce simulateur applique des barèmes 2026 indicatifs. Pour optimiser une cession (démembrement, apport-cession, pacte Dutreil), consultez un conseiller avant la signature.
