Modèle de Cession de droit au bail

ENTRE LES SOUSSIGNÉS :

[Qualité du locataire], dénomination du locataire, [Forme de la société locataire] au capital de [Montant du capital de la société locataire] [Devise en lettres du capital de la société locataire], dont le siège social est sis [Adresse du locataire : n° de rue et rue] [Adresse du locataire : code postal et commune], immatriculée au Registre du commerce et des sociétés de [Ville RCS de la société locataire], sous le numéro [Numéro d’immatriculation de la société locataire], représentée aux présentes par [Qualité du représentant du locataire] [Prénom et nom du représentant du locataire], dûment habilité à cet effet par [Nature et date de la décision habilitant le représentant du locataire], dont copie est jointe en annexe,

Ci-après dénommée « le Cédant »,

D’une part,

ET

[Qualité du cessionnaire ], dénomination du cessionnaire, [Forme de la société cessionnaire] au capital de [Capital de la société cessionnaire] euros, dont le siège social est sis [Adresse du cessionnaire : code postal et commune], immatriculée au Registre du commerce et des sociétés de [Ville RCS de la société cessionnaire], sous le numéro [Numéro d’immatriculation de la société cessionnaire], représentée aux présentes par [Qualité du représentant de la société cessionnaire] [Prénom et nom du représentant de la société cessionnaire], dûment habilité à cet effet par [Nature et date de la décision habilitant le représentant du cessionnaire], dont copie est jointe en annexe,

Ci-après dénommée « le Cessionnaire »,

D’autre part,

PRÉAMBULE

Les Parties conviennent expressément que la signature du présent acte pourra intervenir sous forme électronique, conformément aux articles 1366 et suivants du Code civil, par l’intermédiaire du prestataire de services [Prestataire de service de signature électronique], qui assurera la sécurité et l’intégrité des copies numériques du présent acte, conformément à la législation applicable.

Chaque Partie s’engage à ce que la signature électronique soit réalisée par un représentant dûment habilité.

Chacune reconnaît la fiabilité du procédé mis en œuvre, en toute connaissance de la technologie utilisée, de ses conditions d’emploi et des lois applicables, et accepte que la signature électronique constitue une preuve valide de son engagement.

Un certificat numérique conforme aux exigences des articles 1366 et 1367 du Code civil ainsi qu’au règlement européen 910/2014 « eIDAS » certifiera l’identité des signataires.

Le présent acte sous seing privé et ses annexes, établis sur support durable, seront réputés satisfaire à l’exigence de pluralité d’originaux prévue à l’article 1375 du Code civil.

EXPOSÉ

Suivant acte sous seing privé en date du [Date du bail] à [Lieu de signature du bail], enregistré à [Lieu d’enregistrement du bail commercial] le [Date d’enregistrement du bail commercial], folio [Folio d’enregistrement du bail commercial], bordereau [Bordereau d’enregistrement du bail commercial], [Dénomination du bailleur], dont le siège social est sis [Adresse ou siège social du bailleur], a donné à bail à [Qualité du locataire] ou [Dénomination du locataire], dont le siège est sis [Adresse du locataire : n° de rue et rue] [Adresse du locataire : code postal et commune], les biens suivants :

[Désignation détaillée de l’immeuble loué].

Ce bail a été consenti pour une durée de [Durée du bail principal (minimum neuf ans)] années entières et consécutives à compter du [Date de prise d’effet du bail principal], moyennant un loyer annuel de [Montant annuel du loyer du bail] euros, payable [Périodicité de paiement du loyer (mensuellement, trimestriellement…)], à terme [Modalité de paiement du loyer : à échoir ou à terme échu].

Objet du bail :

Le bail autorise l’exercice de l’activité suivante : [Activités autorisées dans le bail].

Dépôt de garantie :

Un dépôt de garantie de [Montant du dépôt de garantie initial] euros, correspondant à [Nombre de mois de loyer correspondant au dépôt de garantie] mois de loyer, a été versé au Bailleur.

En outre, le bail a été consenti sous diverses charges et conditions, que le Cessionnaire déclare parfaitement connaître pour en avoir reçu communication préalable à la signature des présentes. Une copie du bail restera annexée aux présentes après visa.

Suivant acte sous seing privé en date du [Date de signature du précédent acte de cession du bail] à [Lieu de signature du précédent acte de cession du bail], enregistré à [Lieu et date d’enregistrement du précédent acte de cession du bail], [Nom ou dénomination du précédent titulaire du droit au bail] a cédé tous ses droits afférents au bail précité au Cédant pour le temps restant à courir, à compter du [Date d’effet de la première cession du bail], moyennant le prix de [Prix de la première cession du bail] euros.

CECI EXPOSÉ, IL A ÉTÉ ARRÊTÉ ET CONVENU CE QUI SUIT :

CESSION DE DROIT AU BAIL

Le Cédant cède et transporte par les présentes, sous les garanties ordinaires et de droit, au Cessionnaire qui accepte, tous ses droits afférents au bail conclu le [Date du bail], pour le temps en restant à courir, et ce à compter du [Date d’effet de la présente cession de bail].

CHARGES ET CONDITIONS

La présente Cession est consentie aux charges et conditions suivantes, que le Cessionnaire accepte expressément :

• Prendre les locaux dans leur état actuel, sans recours contre le Cédant, le Cessionnaire déclarant parfaitement les connaître pour les avoir vus et visités.
• Faire son affaire personnelle de la poursuite ou de la résiliation des contrats d’assurances en cours ; en cas de résiliation, souscrire à ses frais de nouveaux contrats auprès de compagnies notoirement solvables offrant des garanties équivalentes.
• Poursuivre les abonnements aux services collectifs existants et réaliser, à ses frais, tous transferts nécessaires.
• Exécuter l’ensemble des obligations du bail, notamment le paiement ponctuel des loyers et charges aux échéances convenues, et respecter toutes clauses contractuelles relatives à l’occupation des lieux.
• Remettre les locaux au bailleur à l’issue du bail, en respectant les conditions stipulées, sans recours contre le Cédant.
• Rembourser au Cédant :
  • Le dépôt de garantie versé au bailleur ;
  • Le cas échéant, les loyers et charges payés d’avance.
• Prendre à sa charge l’intégralité des frais, droits et honoraires relatifs aux présentes et à leurs suites.

En outre, le Cédant reste solidaire du Cessionnaire pour l’exécution des obligations contractuelles, notamment pour le paiement des loyers et l’exécution des charges locatives, et ce jusqu’à l’expiration du bail, même en cas de renouvellement.

DÉCLARATIONS

Le Cédant déclare et garantit au Cessionnaire ce qui suit :

• Qu’il n’est pas en état de redressement ou de liquidation judiciaire, ni en situation de cessation des paiements.
• Qu’à sa connaissance, aucun obstacle légal ou contractuel ne s’oppose à la présente cession du droit au bail.

Il déclare également que :

• Les locaux faisant l’objet du bail ne sont soumis à aucun projet ou mesure de réquisition, d’interdiction d’habiter, d’expropriation ou de démolition, et qu’ils ne sont pas situés dans une zone de rénovation urbaine.
• Le fonds de commerce exploité dans ces locaux n’est grevé d’aucun nantissement, privilège ou sûreté quelconque.

État des risques et pollutions

Le Cédant déclare que l’immeuble objet du présent acte est situé dans une zone soumise aux obligations d’information des acquéreurs et locataires prévues aux articles L. 125-5 et/ou L. 125-7 du Code de l’environnement.

À ce titre, un état des risques et pollutions (ERP) en date du [Date d’établissement de l’ERP] est annexé aux présentes.

Le Cessionnaire déclare en avoir pris connaissance, s’en satisfaire pleinement et renoncer à tout recours à ce sujet contre le Cédant.

Le Cédant déclare en outre qu’à sa connaissance :

• L’immeuble n’a subi aucun sinistre ayant donné lieu à indemnisation au titre de la garantie « catastrophes naturelles » (article L. 125-2 du Code des assurances) ou « catastrophes technologiques » (article L. 128-2 du Code des assurances).

Situation de l’immeuble au regard des réglementations spécifiques

• Amiante : [Situation de l’immeuble au regard de la réglementation amiante].
• Saturnisme : [Situation de l’immeuble au regard de la réglementation saturnisme].
• Termites et mérules : [Situation de l’immeuble au regard de la réglementation termites et mérules].

PRIX

La présente cession est consentie et acceptée moyennant le prix principal de [Prix de la cession du droit au bail] euros.

Le Cessionnaire a, ce jour même, payé la somme de [Prix de la cession du droit au bail] euros au Cédant, au moyen d’un chèque barré et certifié émis par la banque [Banque du cessionnaire ayant certifié le chèque], à l’ordre du Cédant, qui le reconnaît et lui en consent bonne et valable quittance, sous réserve du bon encaissement.

Ou, alternativement (en fonction des modalités choisies) :

Le Cessionnaire a, ce jour même, versé ladite somme entre les mains de [Identité du séquestre], désigné par les parties en qualité de séquestre, par l’intermédiaire d’un chèque barré et certifié, pour le compte du Cédant, lequel reconnaît la réception et lui en consent bonne et valable quittance, sous réserve du bon encaissement.

Dans l’hypothèse d’un paiement fractionné :

• Une somme de [Montant de la partie du prix payée comptant] euros a été versée comptant ce jour ;
• Le solde, soit [Montant du solde restant dû] euros, sera payé dans les conditions suivantes : [Modalités précises de paiement du solde].

Le solde du prix deviendra immédiatement exigible en cas de :

• Revente ou cession du droit au bail ;
• Expropriation de l’immeuble ;
• Acquisition par le Cessionnaire des biens immobiliers dépendant du bail, sans constitution simultanée d’une garantie au profit du Cédant.

GARANTIES DE PAIEMENT

Pour garantir l’entier paiement du prix stipulé ci-dessus et le respect de toutes ses obligations au titre du présent acte, le Cessionnaire constitue au profit du Cédant :

• Un privilège de nantissement en premier rang sur l’intégralité du fonds de commerce actuellement exploité dans les locaux objet du présent bail, conformément aux dispositions des articles L. 142-1 et suivants du Code de commerce.

Le Cessionnaire s’engage à :

• Accomplir toutes formalités requises pour l’inscription dudit nantissement auprès du greffe du tribunal compétent, dans le mois de la signature des présentes ;
• Supporter l’intégralité des frais afférents à cette inscription.

En outre, à titre de garantie complémentaire, le Cessionnaire fournit [Description des autres garanties consenties (ex : caution bancaire, engagement de caution personnelle de [Nom et prénom du garant], affectation hypothécaire, etc.)].

À défaut d’exécution de l’une quelconque de ses obligations, le Cédant sera en droit de faire vendre judiciairement le fonds nanti conformément aux dispositions légales en vigueur, sans préjudice de tout autre recours.

CONSTITUTION DE SÉQUESTRE

Les parties conviennent expressément que le prix de la présente cession sera déposé entre les mains de :

[Identité du séquestre],

[Qualité du séquestre],

domicilié [Adresse complète du séquestre],

qui intervient aux présentes et accepte d’assumer la qualité de tiers séquestre.

Le séquestre justifie être titulaire du compte séquestre numéro [Numéro du compte séquestre], ouvert auprès de la banque [Banque du séquestre].

Le dépôt du prix auprès du séquestre a pour objet de garantir :

• La radiation de toutes les inscriptions, privilèges ou nantissements pouvant grever le droit au bail cédé ;
• L’acquittement de toutes dettes, charges ou oppositions pouvant être exercées sur le prix de cession ;
• Et, le cas échéant, l’accomplissement de toutes formalités nécessaires à la parfaite libération du fonds objet du présent acte.

Libération des fonds :

Le séquestre ne pourra remettre le prix de la cession au Cédant qu’après :

• Justification de l’absence de toutes inscriptions et de toutes oppositions ;
• Ou mainlevée ou radiation effective desdites inscriptions et oppositions, sous réserve de la régularisation de toutes créances privilégiées.

En cas de saisie ou d’opposition, le séquestre affectera le prix au règlement des créanciers dans l’ordre légal, et remettra l’éventuel solde disponible au Cédant.

À défaut, et en cas d’insuffisance dudit prix pour satisfaire l’ensemble des créanciers, le séquestre déposera les sommes disponibles entre les mains de la Caisse des Dépôts et Consignations ou de toute autre institution désignée judiciairement.

Honoraires du séquestre :

La rémunération du séquestre sera à la charge du Cédant, calculée selon les modalités suivantes : [Modalités de calcul de la rémunération du séquestre].

DROIT DE PRÉEMPTION COMMUNAL SUR LE DROIT AU BAIL

L’aliénation du droit au bail objet des présentes peut être soumise au droit de préemption prévu à l’article L. 214-1 du Code de l’urbanisme, si le local est situé dans un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité.

Situation du droit au bail :

Le droit au bail est situé [Préciser si oui ou non dans un périmètre de sauvegarde], ainsi qu’il ressort de [Nature de l’acte : réponse de la mairie ou autre document officiel].

En conséquence :

• Si le droit au bail n’entre pas dans le périmètre concerné, l’aliénation n’est pas soumise au droit de préemption communal.
• Si le droit au bail entre dans le périmètre de sauvegarde, une déclaration préalable a été envoyée au maire de la commune de [Nom de la commune], en date du [Date d’envoi], conformément à l’article R. 214-4 du Code de l’urbanisme.

Déroulement de la procédure :

➔ Renonciation au droit de préemption :

Si aucun acte de préemption n’a été exercé dans le délai légal de deux mois à compter de la réception de la déclaration, le silence de la commune vaut renonciation à l’exercice de son droit.

L’aliénation pourra donc être réalisée aux prix et conditions initialement convenus.

➔ Exercice du droit de préemption :

En cas d’exercice du droit de préemption, constaté par une décision expresse de la commune notifiée dans le délai légal, la cession au profit du titulaire du droit est constatée aux prix et conditions fixés initialement, ou aux conditions arrêtées par décision judiciaire en cas de désaccord.

Dans cette hypothèse, le présent acte fera office d’acte constatant la vente au profit du titulaire du droit de préemption, conformément aux dispositions de l’article R. 214-9 du Code de l’urbanisme.

Pièces justificatives :

• Copie de la déclaration préalable ;
• Accusé de réception de la déclaration par la mairie ;
• Le cas échéant, décision de renonciation expresse ou implicite ;
• Ou notification d’exercice du droit de préemption et procès-verbal d’accord.

INTERVENTION DU BAILLEUR

Aux présentes est intervenu(e) [Dénomination du bailleur], [Forme de la société du bailleur], dont le siège social est situé [Adresse complète du bailleur], représenté(e) par [Civilité, prénom et nom du représentant du bailleur], dûment habilité(e) à cet effet.

Après lecture du présent acte de cession de droit au bail, le bailleur :

• Déclare expressément ne pas s’opposer à la cession du bail par [Nom du Cédant] au profit de [Nom du Cessionnaire] ;
• Reconnaît accepter [Nom du Cessionnaire] comme nouveau locataire à compter de ce jour, en remplacement de [Nom du Cédant] ;
• Confirme que le Cessionnaire sera tenu, à compter de cette date, d’exécuter l’ensemble des obligations mises à la charge du locataire par le contrat de bail initial et ses avenants ;
• Dispense le Cessionnaire de lui notifier le présent acte par exploit d’huissier, conformément aux dispositions de l’article 1690 du Code civil.

Le bailleur atteste que cette acceptation intervient sans renonciation à l’exécution de ses propres droits résultant du bail, notamment en ce qui concerne la solidarité éventuelle du cédant pour les obligations du cessionnaire, dans les conditions prévues au bail et par les textes en vigueur.

AUTORISATION DU BAILLEUR

Par [Nature de l’acte d’agrément, ex : lettre ou acte sous seing privé] en date du [Date de l’agrément], dont copie demeurera annexée aux présentes, [Dénomination du bailleur], propriétaire des locaux situés [Adresse complète des locaux], a donné son agrément formel à la cession du droit au bail consentie par [Nom du Cédant] au profit de [Nom du Cessionnaire].

Le bailleur :

• Accepte expressément [Nom du Cessionnaire] comme nouveau locataire en remplacement de [Nom du Cédant] ;
• Confirme que le Cessionnaire sera tenu de respecter intégralement toutes les obligations résultant du bail initial et de ses avenants ;
• Reconnaît que la présente acceptation vaut agrément au sens de toutes clauses restrictives du bail relatives à la cession du droit au bail ;
• Formellement dispense le Cessionnaire de procéder à la signification du présent acte au bailleur, conformément aux dispositions de l’article 1690 du Code civil.

Conformément aux obligations légales, notification du présent acte sera également réalisée au propriétaire dans les formes prévues à l’article 1216 du Code civil pour régulariser la transmission du contrat et assurer son opposabilité à l’égard des tiers.

ATTRIBUTION DE JURIDICTION

Pour l’interprétation et l’exécution du présent acte, ainsi que pour toutes contestations qui pourraient en résulter directement ou indirectement, les parties conviennent expressément de soumettre tout litige à la compétence exclusive :

• du Tribunal de commerce du lieu où est exploité le fonds de commerce si les parties ont la qualité de commerçants,
• ou, à défaut, du Tribunal des activités économiques compétent dans le ressort territorial où est situé le bien loué.

Cette clause d’attribution de juridiction est stipulée même en cas de pluralité de défendeurs, d’appel en garantie ou de procédure d’urgence, sauf dispositions légales impératives contraires.

DISPOSITIONS DIVERSES

1. a) Élection de domicile

Pour l’exécution du présent acte et de ses suites, ainsi que pour la validité de toute notification ou opposition, les parties déclarent faire élection de domicile aux adresses suivantes :

• Pour le Cédant : [Adresse exacte du Cédant],
• Pour le Cessionnaire : [Adresse exacte du Cessionnaire],
• Pour le Séquestre : [Adresse exacte du Séquestre].

Toute modification de ces domiciles devra être notifiée aux autres parties par lettre recommandée avec demande d’avis de réception pour être opposable.

1. b) Formalités de publicité

Le Cessionnaire s’engage, à ses frais exclusifs, à accomplir toutes formalités légales de publicité requises par les articles L. 141-12 et R. 141-1 et suivants du Code de commerce, notamment :

• La publication de l’extrait ou de l’avis de cession dans un journal habilité à recevoir les annonces légales dans l’arrondissement ou le département du lieu d’exploitation du fonds, dans les quinze jours de la signature du présent acte ;
• La publication au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (BODACC) ;
• L’inscription modificative éventuelle au Registre du commerce et des sociétés.

Ces formalités devront être réalisées dans les délais légaux.
Le Cédant s’engage à fournir son concours pour la réalisation de ces démarches, sans que cela n’engendre de frais supplémentaires à sa charge.

Si des oppositions ou des saisies-arrêts surviennent après ces publications, le Cédant sera tenu d’en rapporter à ses frais les mainlevées ou les certificats de radiation dans le mois suivant la dénonciation qui lui en sera faite.

Le Cédant devra également, dans le même délai, justifier de la radiation de toutes inscriptions qui pourraient grever son fonds de commerce ou son droit au bail.

1. c) Frais et pouvoirs

Tous les frais, droits, émoluments, taxes et honoraires relatifs à la rédaction, la signature, l’enregistrement, et la publicité du présent acte et de ses suites seront intégralement supportés par le Cessionnaire, qui s’y oblige expressément.

Tous pouvoirs sont donnés au porteur d’un original ou d’une copie certifiée conforme du présent acte pour effectuer toutes formalités légales, administratives ou fiscales nécessaires à sa parfaite exécution.

1. d) Affirmation de sincérité

Conformément à l’article 1837 du Code général des impôts, les parties affirment expressément que le prix indiqué dans le présent acte exprime l’intégralité de la convention conclue entre elles, sans dissimulation d’aucune sorte.

Les parties reconnaissent avoir été pleinement informées par le rédacteur du présent acte des sanctions pénales et fiscales encourues en cas de fausse déclaration, notamment celles prévues par les articles 1728, 1729 et 1837 du Code général des impôts.

Fait à [Lieu de signature de l’acte],
Le [Date de signature de l’acte].

En [Nombre d’exemplaires de l’acte] originaux, dont un pour chaque partie et un destiné à l’accomplissement des formalités de publicité.

Chaque exemplaire sera revêtu de la signature des parties.

SIGNATURES