Le Bailleur
[Qualité du bailleur ou locataire principal, ex. : Monsieur ou la Société anonyme] [Prénom et nom ou dénomination du bailleur ou locataire principal], [Forme juridique, ex. : société anonyme] au capital de [Capital social en monnaie], dont le siège social est sis [Adresse complète : numéro, rue, code postal, commune], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de [Ville du RCS], sous le numéro [Numéro RCS], représentée par [Civilité et nom du représentant], dûment habilité en vertu de [Nature et date de la décision de pouvoir], dont copie est annexée.
Ci-après désignée « le Bailleur »,
D’une part,
Et
Le Preneur
[Identité complète du ou des preneur(s)],
Ci-après désigné « le Preneur »,
D’autre part.
Rappel sur l’information et la bonne foi
Conformément à l’article 1104 du Code civil, les parties affirment avoir conduit les négociations de bonne foi préalablement à la conclusion du présent bail.
En application de l’article 1112-1 du Code civil, « celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant ».
Les parties déclarent que toutes les informations déterminantes ont été portées à la connaissance de l’autre partie, et reconnaissent que le défaut de respect de ce devoir d’information pourrait engager leur responsabilité, voire entraîner l’annulation du contrat selon les articles 1130 et suivants du Code civil.
Renonciation à l’imprévision
Les parties conviennent expressément de renoncer à l’application de l’article 1195 du Code civil, dont le texte est reproduit ci-après :
« Si un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l’exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n’avait pas accepté d’en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant. Elle continue à exécuter ses obligations durant la renégociation.
En cas de refus ou d’échec de la renégociation, les parties peuvent convenir de la résolution du contrat, à la date et aux conditions qu’elles déterminent, ou demander d’un commun accord au juge de procéder à son adaptation. À défaut d’accord dans un délai raisonnable, le juge peut, à la demande d’une partie, réviser le contrat ou y mettre fin, à la date et aux conditions qu’il fixe. »
Article I – PRÉSENCE – REPRÉSENTATION
Toutes les parties désignées ci-dessus déclarent être présentes à l’acte et affirment disposer de l’ensemble des pouvoirs, autorisations et habilitations nécessaires pour conclure le présent contrat. Le cas échéant, leurs représentants attestent être dûment habilités à signer le bail, et produisent à cet effet les pièces justificatives requises, annexées au présent acte.
Article II – OBJET DU CONTRAT
Le Bailleur consent au Preneur, qui accepte, la location des locaux ci-après désignés.
Ces locaux sont situés à l’adresse suivante :
[Adresse des locaux objet du bail], dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété conformément à l’état descriptif de division et au règlement de copropriété établi par Me [Nom du notaire rédacteur], notaire à [Lieu d’exercice du notaire], en date du [Date du règlement de copropriété].
Les locaux comprennent notamment :
- Un appartement [Numéro d’appartement] composé de [Nombre de pièces principales], ainsi que [autres parties du logement, ex. grenier, terrasse, jardin, balcon],
- et constituant le lot n° [Numéro du lot] de l’état descriptif de division, assorti de [Millièmes des parties communes] millièmes des parties communes.
Le bien loué comprend également les équipements suivants : [Préciser les équipements : cuisine équipée, installations sanitaires, etc.]
Le Preneur reconnaît avoir visité et examiné les lieux préalablement à la signature du présent bail, et les accepter en l’état.
La remise des clés interviendra à la signature du présent acte, comprenant [nombre de trousseaux de clés, bips, clés d’alarme, etc.]
ARTICLE III – DATE DE PRISE D’EFFET ET DURÉE DU CONTRAT
Le présent bail est conclu pour une durée initiale de trois ans, prenant effet à compter du [Date de prise d’effet du bail], et se terminant le [Date d’expiration du bail].
La première de ces dates constitue la « date d’effet » du bail, au sens du présent contrat.
Article IV – CONDITIONS FINANCIÈRES
1° Loyer
Conformément à l’article 3, alinéa 9 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, il est précisé que le logement a déjà fait l’objet d’une location.
Le précédent locataire a quitté les lieux le [Date à laquelle le précédent locataire a quitté le logement].
Les éventuels travaux d’amélioration ou de mise en conformité réalisés depuis cette date s’élèvent à [Montant et nature des travaux réalisés].
Le montant du loyer est librement fixé entre les parties à la somme de [Montant mensuel du loyer] euros par mois.
2° Révision
Le loyer sera révisé chaque année à la date anniversaire du contrat, en fonction de la variation de l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE, selon la formule suivante :
Indice de référence du [Indiquer le trimestre de référence] trimestre de l’année [année de référence] par rapport au même trimestre de l’année précédente.
En cas de disparition de l’indice, le nouvel indice de substitution sera appliqué de plein droit.
Charges récupérables
1° Nature des charges récupérables
Le locataire remboursera au bailleur, en sus du loyer, sa quote-part des charges récupérables conformément à l’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et au décret n° 87-713 du 26 août 1987, dont le texte figure en annexe.
Ces charges concernent notamment :
- les services rendus liés à l’usage des locaux loués,
- les dépenses d’entretien courant et de menues réparations sur les parties communes,
- les impositions correspondant à des services dont le locataire profite directement.
En cas de modification réglementaire ultérieure, le présent contrat sera ajusté selon les nouvelles dispositions.
2° Provision sur charges
Le locataire versera une provision mensuelle sur charges d’un montant de [montant de la provision périodique] euros, payable en même temps que le loyer.
Cette provision pourra être ajustée par le bailleur en fonction des dépenses réellement constatées. Toute modification sera notifiée au locataire, accompagnée des justificatifs de la précédente régularisation annuelle.
3° Régularisation des charges
Une fois par an, le bailleur adressera au locataire un décompte détaillé des charges par nature et du mode de répartition. Les pièces justificatives seront tenues à la disposition du locataire pendant six mois suivant l’envoi de ce décompte.
Conformément à la loi, le locataire pourra demander à recevoir ce décompte par voie dématérialisée ou postale.
En cas de retard de régularisation excédant le terme de l’année civile suivant l’exigibilité des charges, le locataire pourra demander un paiement échelonné par douzième.
Modalités de paiement du loyer et des charges
1° Lieu et modalités de paiement
Le loyer ainsi que les provisions sur charges seront payables au domicile du bailleur, sauf avis de changement de ce lieu de paiement notifié au locataire au moins un mois avant l’échéance.
Le paiement interviendra mensuellement et d’avance, par tout moyen accepté par le bailleur.
2° Quittances et reçus
À la demande du locataire, le bailleur ou son mandataire délivrera gratuitement une quittance, détaillant distinctement le montant du loyer et celui des charges. Aucun frais de gestion ne pourra être réclamé au locataire au titre de l’envoi de cette quittance.
Le bailleur pourra transmettre cette quittance par voie dématérialisée avec l’accord exprès du locataire.
En cas de paiement partiel, le bailleur sera tenu de remettre au locataire un reçu mentionnant les sommes effectivement versées.
Article V – TRAVAUX
1° Travaux à la charge du locataire
Le locataire prendra à sa charge l’entretien courant du logement et les menues réparations définies par le décret n°87-712 du 26 août 1987.
Il supportera également les réparations locatives qui pourraient résulter d’un usage anormal des lieux ou d’un défaut d’entretien, sauf s’il est en mesure de démontrer qu’elles proviennent de la vétusté, de malfaçons, d’un vice de construction, d’un cas fortuit ou de force majeure.
Le locataire informera sans délai le bailleur de tout dommage ou sinistre nécessitant des travaux incombant à ce dernier. À défaut, il pourra être tenu pour responsable des conséquences dommageables de son silence ou de son retard.
2 Travaux à la charge du bailleur
Le bailleur assumera, conformément à l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l’obligation d’entretenir le logement en état de servir à l’usage prévu au bail et d’y effectuer toutes les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux.
Le bailleur pourra réaliser, sans indemnité pour le locataire, des travaux d’amélioration des parties communes ou privatives, ou toute intervention imposée par la loi ou les règlements, sauf à appliquer la réduction de loyer prévue à l’article 1724 du Code civil si la jouissance des lieux est interrompue plus de 21 jours.
3° Aménagements et transformations
Le locataire pourra réaliser, à ses frais, des aménagements qui ne constituent pas une transformation de la chose louée, sans que le bailleur puisse s’y opposer.
Toute transformation plus lourde nécessitera l’accord écrit préalable du bailleur. À défaut, le bailleur pourra exiger la remise en état des lieux aux frais du locataire.
Aucune modification du gros œuvre (murs porteurs, planchers, structures) ne pourra être entreprise sans autorisation écrite expresse du bailleur. Le bailleur pourra, pour des motifs de sécurité ou d’esthétique, subordonner cette autorisation à l’intervention d’un professionnel ou d’un architecte choisi par ses soins, aux frais du locataire.
ARTICLE VI – GARANTIES
1° Dépôt de garantie
Le locataire verse ce jour, entre les mains du bailleur, la somme de [montant en euros], correspondant à un mois de loyer hors charges, à titre de dépôt de garantie.
Ce dépôt de garantie ne produira pas d’intérêts et ne pourra être révisé pendant la durée du bail ou de ses renouvellements éventuels.
Il sera restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues ou des réparations locatives justifiées.
Si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, le délai de restitution sera ramené à un mois.
En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux de l’immeuble loué, la restitution incombera au nouveau propriétaire.
2° Cautionnement
[Qualité de la caution (ex. Monsieur, Madame, la société)] [Nom et prénom ou dénomination de la caution], ci-après dénommé « la caution », se porte caution solidaire du locataire pour le paiement des loyers, charges, impôts, indemnités d’occupation éventuellement dus après la résiliation du bail, ainsi que pour la bonne exécution des réparations incombant au locataire.
La caution renonce expressément aux bénéfices de discussion et de division.
Elle reconnaît avoir reçu copie du présent bail, connaître le montant du loyer et des charges, ainsi que les obligations souscrites par le locataire.
La durée de l’engagement de caution est indéterminée, sauf stipulation contraire. En cas de résiliation, la caution restera engagée jusqu’au terme du bail en cours, reconduction incluse.
Conformément à la loi, le bailleur s’engage à informer la caution, au plus tard le 31 mars de chaque année, du montant des sommes garanties restant dues au 31 décembre précédent, ainsi qu’en cas d’incident de paiement non régularisé dans le mois de son exigibilité.
ARTICLE VII – CLAUSE RESOLUTOIRE
Il est expressément convenu qu’à défaut de paiement à son échéance de l’une des sommes dues par le locataire au titre du loyer ou des charges récupérables, et six semaines après un commandement de payer délivré par commissaire de justice resté infructueux, le présent bail sera résilié de plein droit, sauf à ce que le locataire sollicite des délais conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Il en ira de même en cas de manquement du locataire à l’obligation d’user paisiblement des lieux, résultant notamment de troubles de voisinage constatés par une décision de justice devenue définitive.
De même, en cas de défaut d’assurance contre les risques locatifs, un mois après un commandement de s’assurer resté sans effet, le bail pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur.
Dans tous les cas, le commandement de payer ou de s’assurer devra contenir les mentions légales obligatoires, notamment la faculté de saisir le fonds de solidarité logement, dont l’adresse sera précisée.
La caution sera informée par acte de commissaire de justice du commandement adressé au locataire dans les quinze jours de sa délivrance. À défaut, elle ne sera pas tenue des pénalités ou intérêts de retard.
ARTILCE VIII – HONORAIRES DE LOCATION
Conformément à l’article 5 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la rémunération des personnes mandatées pour réaliser la mise en location du logement est à la charge exclusive du bailleur, à l’exception des honoraires relatifs à la visite, à la constitution du dossier du locataire, à la rédaction du bail, ainsi qu’à l’état des lieux d’entrée, qui sont partagés entre le bailleur et le locataire.
Le montant des honoraires facturés au locataire pour ces prestations ne peut excéder celui facturé au bailleur et doit respecter le plafond légal par mètre carré de surface habitable fixé par voie réglementaire. Ces honoraires sont dus à la signature du bail ou à la réalisation de la prestation.
En complément, les honoraires correspondant à la réalisation de l’état des lieux d’entrée seront également partagés entre bailleur et locataire, dans la limite des plafonds légaux.
Le détail et la répartition de ces honoraires entre le bailleur et le locataire sont précisés ci-après :
- Honoraires à la charge du bailleur :
- [Préciser les montants et prestations couvertes]
- Honoraires à la charge du locataire :
- [Préciser les montants et prestations couvertes]
En tout état de cause, ces honoraires sont conformes au plafond prévu par le décret n° 2014-890 du 1er août 2014, tenant compte de la zone de localisation du bien.
ARTILCE IX– CONDITIONS PARTICULIERES
Le présent bail est soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, telle que modifiée à la date de signature. Les parties conviennent que toute évolution législative ou réglementaire postérieure et immédiatement applicable sera intégrée de plein droit au contrat.
Concernant les dispositions dont l’application est suspendue dans l’attente de décrets d’application, chacune des parties pourra exiger, dès leur entrée en vigueur, un avenant de mise en conformité. Cet avenant sera établi par écrit et à frais partagés.
Contrats en cours
Le preneur déclare avoir connaissance et accepte de prendre à sa charge, à compter de l’entrée en jouissance, les abonnements et contrats en cours afférents aux lieux loués, tels que [préciser : entretien de chaudière, contrat d’électricité, gaz, eau, etc.], sauf stipulation contraire convenue par écrit entre les parties.
Obligations spécifiques du preneur
Le preneur s’engage à respecter le règlement de copropriété et toutes décisions d’assemblée générale des copropriétaires, dont il reconnaît avoir eu connaissance. Il garantit qu’il respectera les règles de destination de l’immeuble, l’usage paisible des lieux, ainsi que la sécurité et la salubrité de l’immeuble.
Le preneur s’interdit tout usage contraire à la destination prévue au contrat, et notamment toute transformation en local commercial, sauf autorisation expresse du bailleur.
– Élection de domicile et signatures
Pour l’exécution du présent contrat et de ses suites, les parties font élection de domicile :
- Le bailleur : à [adresse à compléter]
- Le preneur : dans les lieux loués pendant toute la durée du bail
- La caution (le cas échéant) : à l’adresse indiquée dans l’acte de cautionnement.
Fait à [lieu de signature], le [date],
En [nombre] exemplaires originaux dont un remis à chacune des parties.
Signatures
